대구지방법원 2025타경10051. 대구광역시 북구 팔달동 457 소재 창고·근린생활시설 및 토지 관련 경매입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬 마감의 지상 2층 건물이며, 1층 일부에 저온저장설비가 설치되어 있습니다. 현재 등기부상 소유자는 주식회사서안유통입니다.
이 물건의 권리분석에서 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 2024.04.26 설정된 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 둘째, 임차인 여상준의 전입일은 2018.01.16로 말소기준보다 빠릅니다. 임차인에게 대항력이 있는 것으로 조사되었고, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
따라서 등기부에 나타난 후순위 권리가 매각으로 정리된다는 사실만으로 이 물건을 인수 부담이 없는 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰대금 외에 보증금 반환의무가 남는 구조라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 팔달동 457 대구광역시 북구 장태실2길 63 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고·근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 지상 2층 · 처마고 약 6.5m |
| 토지 | 창고용지 · 면적 440.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사서안유통 (2020.07.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,060,670원 / 1,360,060,670원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사 대구은행) |
| 청구금액 | 1,464,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 목록2의 1층 일부 저온저장설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 보증금
기존에 설정되었던 칠곡농업협동조합·중소기업은행 등 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024.05.17 김애진 명의의 소유권이전청구권가등기도 2024.05.28 말소되었으며, 2025.05.29 재산보전처분 역시 2025.10.20 말소되었습니다.
현재 권리 흐름의 기준이 되는 것은 2024.04.26 주식회사대구은행의 채권최고액 1,464,000,000원 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험주식회사 가압류와 국민건강보험공단 압류가 기재되었으나, 모두 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 여상준 | 전부사용 2018.01.16 |
10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 여상준 |
|---|---|
| 사용 범위 | 전부사용 |
| 전입일 | 2018.01.16 |
| 보증금 | 10,000,000원 |
| 월차임 | 300,000원 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리 이전 전입 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 우선변제권 | 예상배당에서 우선변제 없는 것으로 계산 · 원본 확인 필요 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 예상 매수인 인수액 | 10,000,000원 |
전입일과 말소기준권리의 선후관계만 비교하면 여상준은 선순위 임차인입니다. 예상배당에서도 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 보증금 전액이 매수인에게 넘어가는 구조로 제시되어 있습니다.
다만 건물의 감정상 이용상태가 창고·근린생활시설이라는 점은 추가로 살펴야 합니다. 전입신고 사실과 별개로 실제 사용관계, 임대차 목적물, 점유의 계속 여부 및 적용되는 임대차보호 법률에 따라 대항력의 최종 인정 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 매각물건명세서의 임차관계와 현장 점유를 함께 확인해야 합니다.
실질취득금액 = 낙찰가 1,360,060,670원 + 인수보증금 10,000,000원 = 1,370,060,670원
이 금액은 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용을 제외한 계산입니다. 보증금이 낙찰가보다 작은 사건이므로, 낙찰가와 무관하게 실질취득금액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아지더라도 인수보증금 10,000,000원은 별도로 고려해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단
창고와 근린생활시설, 토지를 함께 취득하는 물건은 아파트처럼 동일 평형 평균거래가를 단순 적용하기 어렵습니다. 본건의 가격 판단에는 매각목록에 포함된 토지·건물·저온저장설비 전체의 시장가치를 고려해야 합니다.
| 가격 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,360,060,670원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 1,360,060,670원 | 신건 · 감정가 100% |
| 인수보증금 | 10,000,000원 | 매수인 별도 부담 |
| 실질취득금액 | 1,370,060,670원 | 최저가 + 인수액 |
| 비교 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
현재 감정가와 최저매각가는 동일합니다. 그러나 실제 거래사례에 근거한 시장가격이 확인되지 않았으므로, 실질취득금액 1,370,060,670원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 저온저장설비를 갖춘 창고는 일반 근린생활시설과 거래 수요가 다를 수 있습니다. 건물의 구조·시설 상태, 토지의 활용 가능성, 용도지역에 따른 건축 제한, 시설의 유지보수 부담을 고려한 별도의 비교 평가가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,360,060,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,000,607원 |
| 인수 · 임차인 여상준 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,464,000,000원 | 1,344,060,063원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 889,669,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 16,000,607원은 추정액입니다. 배당은 채권최고액 및 청구금액을 이용한 시뮬레이션이며, 실제 채권원리금과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 가정입니다.
매각대금 1,360,060,670원 중 집행비용을 제외한 1,344,060,063원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 나머지 가압류채권자에게는 배당이 이루어지지 않으며, 소유자 잔여액도 없습니다.
채권자 전체의 청구금액은 2,453,669,282원, 예상 배당액은 1,344,060,063원, 미배당액은 1,109,609,219원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 배당 부족분이며, 그 전체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 계산된 임차보증금 10,000,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 계산
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,360,060,670원 | 10,000,000원 | 1,370,060,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,088,048,536원 | 10,000,000원 | 1,098,048,536원 |
| 2회 유찰 (64%) | 870,438,828원 | 10,000,000원 | 880,438,828원 |
실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 인수보증금 10,000,000원을 합산한 계산값입니다. 실제 낙찰가, 임대차의 최종 인정 범위 및 부대비용에 따라 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,344,060,063원 | 1,109,609,219원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 1,074,768,051원 | 1,378,901,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 859,334,440원 | 1,594,334,842원 | 0원 |
유찰 시 낙찰가와 이를 기준으로 계산한 실질취득금액은 낮아지지만, 임차인에게 인수할 보증금은 모든 시나리오에서 10,000,000원으로 계산되어 있습니다. 또한 채권자 미배당액은 현재 신건의 1,109,609,219원에서 2회 유찰 시 1,594,334,842원으로 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 팔달동 소재 매천대교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 주택·근린생활시설·공장·제조업소·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬 마감의 지상 2층 건물입니다. 처마고 약 6.5m, 주기둥 H-Beam 300 × 150, 바닥 칼라하드너 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 1층 일부 저온저장설비가 있습니다. 냉장·저장시설의 운전상태와 유지관리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 창고용지 440.0㎡, 평지의 사다리형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 624,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(12층 이하)·가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 이용 및 향후 용도변경 가능성을 검토할 때 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물과 저온저장설비의 매각범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 창고·근린생활시설과 토지를 일괄 취득하는 물건입니다. 시설 특성과 사용 목적에 맞는 수요를 확인해야 하므로, 일반적인 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 여상준의 전입일 2018.01.16과 말소기준일 2024.04.26의 선후관계, 대항력 유지 여부를 확인하세요. 예상 인수액은 10,000,000원입니다.
- 실제 점유와 임대차 목적. 임차인은 전부사용으로 조사되었습니다. 창고·근린생활시설이라는 건물 용도에 비추어 실제 주거·영업 사용관계와 적용 법률을 확인하세요.
- 배당요구 및 확정일자. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 예상배당에서 보증금 전액 인수로 계산된 근거를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 매각목록. 건물·토지의 목록별 범위와 제시외 건물 포함 여부를 확인하세요. 공동담보로 기재된 팔달동 457 및 457-2 토지와 실제 매각대상은 구분하여 검토해야 합니다.
- 저온저장설비. 1층 일부의 저온저장설비가 매각에 포함됩니다. 가동상태, 설비 노후화 및 유지관리비를 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가 1,360,060,670원과 실질취득금액 1,370,060,670원을 구분하고, 유사 창고·근린생활시설·토지의 실제 거래가격과 비교하세요.
- 권리와 배당. 후순위 가압류·압류의 매각 소멸 여부와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 인도·관리. 임차인 점유에 따른 인도 및 보증금 반환절차, 소유법인과의 시설 인계관계, 공과금·관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 보증금 인수는 다르다”
대구지방법원 2025타경10051은 2024.04.26 주식회사대구은행 근저당권을 말소기준으로, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
그러나 2018.01.16 전입한 여상준의 보증금 10,000,000원은 별도 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 신건 최저가 1,360,060,670원에 취득하더라도 실질취득금액은 1,370,060,670원이며, 이 금액에 취득 관련 부대비용은 포함되어 있지 않습니다.
또한 일괄매각되는 창고·근린생활시설·토지와 저온저장설비의 시장가치를 확인할 비교 실거래 자료가 없어 가격의 적정성을 확정하기 어렵습니다. 매각대금 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 1,109,609,219원으로 추정됩니다.
권리상 핵심 위험은 선순위 임차보증금 인수이며, 가격상 핵심 과제는 실질취득금액과 실제 시장가치의 비교입니다. 등기상 말소될 권리만 보고 판단하지 말고, 임차인의 법적 지위와 일괄매각 범위, 시설의 실제 가치까지 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.
