대구지방법원 2025타경10085. 사건 대상은 대구 동구 봉무동 ‘태왕아너스타워’ 11층 1138호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 55,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기권리의 기준점은 2019.04.19 설정된 주식회사시드펀딩대부 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 근로복지공단의 가압류 177,599,390원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리만 보고 끝내면 안 됩니다. 정재승의 전입일 2018.01.05가 말소기준보다 빠르기 때문에, 보증금이 존재하고 관련 요건이 충족되는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10085 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층 1138호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 팔공로 241 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 중 제11층 제1138호 |
| 소유자 | 주식회사다원이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 456,723,230원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 확인이 먼저
2015.09.09 신한은행 근저당권 60,000,000원이 설정됐지만 2015.11.16 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.04.19 주식회사시드펀딩대부 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤의 근로복지공단 가압류와 2025.12.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재승 | 1138호 | 2018.01.05 | 2026.01.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
정재승은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 미배당 보증금 규모를 산출할 수 없으며, 매수인 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사시드펀딩대부 | 300,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 177,599,390원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 채권총액은 477,599,390원, 예상 채권 배당액은 53,610,000원, 미배당액은 423,989,390원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 정재승의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 423,989,390원 |
| 1회 유찰 시 | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 434,791,390원 |
| 2회 유찰 시 | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 443,432,990원 |
현재 회차에서 근로복지공단의 신청채권 456,723,230원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 1회·2회 유찰 시 매각가와 선순위 근저당 배당액이 함께 줄어 채권 미배당액은 더 커집니다. 다만 이것은 채권자 사이의 배당 구조이고, 정재승의 보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 롯데아울렛이시아폴리스점 남동측 인근. 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1138호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역. 토지면적 6,495.3㎡, 공시지가 2,189,000원/㎡입니다.
- 지역지구. 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정재승 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 규모가 확인돼야 미배당액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2018.01.05로 선행하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- 배당요구 확인. 정재승은 2026.01.07 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 금액은 임대차관계 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.04.19 주식회사시드펀딩대부 근저당권 300,000,000원이 기준이며, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 55,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 지워져도, 임차보증금은 따로 봐야 한다”
이 사건의 등기권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2019.04.19 주식회사시드펀딩대부 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근로복지공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정재승의 전입은 그보다 앞선 2018.01.05입니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 그래서 현재 자료만으로는 인수액을 0원으로 확정할 수도, 실질취득가를 55,000,000원으로 볼 수도 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 가격이 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 임차보증금의 존재와 규모를 확인해야 하는 물건입니다.
