대구지방법원 2025타경10122. 힐스테이트도원센트럴 105동 39층 3905호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 배종길이며, 소유권은 2024.08.13. 신탁재산 처분을 원인으로 이전됐고 거래가액은 427,650,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.08.06. 설정된 주식회사포인대부의 채권최고액 221,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 대구신용보증재단·기술보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽 숫자는 강하게 대비됩니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 311,000,000원인데, 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건 평균은 683,250,000원입니다. 최신 거래도 2026.09. 790,000,000원으로, 현재 최저가가 최근 평균의 45.5%에 해당합니다. 다만 실거래 표본 자체가 248,000,000원부터 833,000,000원까지 매우 넓게 분포하므로, 단순 평균만으로 개별 호실의 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10122 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 도원동 9 힐스테이트도원센트럴 105동 39층3905호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 지하 6층·지상 47층 중 39층 3905호 |
| 소유자 | 배종길 · 거래가액 427,650,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,758,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.08.06. 주식회사포인대부 근저당권으로, 채권최고액은 221,000,000원입니다. 그 뒤 2025.10.29. 설정된 대구신용보증재단 가압류 54,831,732원과 기술보증기금 가압류 85,000,000원, 2025.12.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 45.5%
힐스테이트도원센트럴은 894세대, 2024.04.29. 준공 단지입니다. 비교 면적은 약 84.97㎡이며 최근 12개월 실거래 12건 평균은 683,250,000원입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 그 평균의 45.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 33 | 790,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 36 | 833,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 20 | 738,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 30 | 707,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.43㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 43 | 755,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 26 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 22 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 38 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 30 | 793,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 42 | 800,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 683,250,000원 |
실거래 최저는 248,000,000원, 최고는 833,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026.09. 790,000,000원입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 평균보다 372,250,000원 낮고 최신 거래보다도 낮습니다. 다만 2026.07.에는 248,000,000원과 265,000,000원의 거래도 존재하므로, 이 물건을 단순히 6억~8억원대 호실과 동일하게 보는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사포인대부 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 54,831,732원 | 54,831,732원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 30,014,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 360,831,732원 중 예상 배당은 305,846,000원이며, 미배당은 54,985,732원입니다. 기술보증기금 채권에서 일부 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 311,000,000원 | 305,846,000원 | 54,985,732원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,800,000원 | 244,516,800원 | 116,314,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 199,040,000원 | 195,453,440원 | 165,378,292원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 계산에서는 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 이 사건에서 가격과 채권자 배당 부족은 구분해서 봐야 합니다. 채권자가 다 받지 못한다고 해서 그 부족분이 자동으로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서는 3905호를 오피스텔로 이용 중이라고 기재합니다.
- 입지. 대구광역시 중구 달성동 달성공원역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 3호선이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 6층·지상 47층 건물 중 39층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 북측 약 30m, 남측 및 동측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장·등기 목적물을 대조하세요.
- 등기 현재 효력 확인. 말소기준은 2025.08.06. 포인대부 근저당으로 계산돼 있으나, 과거 근저당의 말소·이전 내역이 복수 존재하므로 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 실거래 성격 확인. 동일 면적대 거래가 248,000,000원부터 833,000,000원까지 크게 벌어집니다. 248,000,000원·265,000,000원 거래의 성격을 특히 대조할 필요가 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태는 현장과 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘가격의 성격’ 확인
제시된 자료 기준으로 이 사건의 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 683,250,000원의 45.5%로 숫자상 격차가 큽니다. 최신 2026.09. 거래도 790,000,000원입니다. 반면 같은 표본 안에 248,000,000원과 265,000,000원 거래도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “평균보다 크게 싸다”에서 끝낼 사건이 아니라, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 실거래 편차의 원인을 원본에서 확인한 뒤 가격 판단을 해야 하는 물건입니다.
