대구지방법원 2025타경10154. 대구 수성구 두산동 수성에스케이리더스뷰 105동 25층 2502호 아파트입니다. 비교 대상 전용면적은 154.3168㎡이고, 감정평가서상 건물은 57층 중 25층에 위치합니다. 소유자는 이지안이며, 등기부에는 2023년 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당과 2024년 가압류, 2025년 강제경매개시결정이 남아 있습니다.
말소기준권리는 2023.05.17 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원으로, 이후 등기된 고옥희·윤정옥의 가압류와 고옥희의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이전에 설정되었던 우리은행·현대해상화재보험·서대구새마을금고·에스비아이저축은행의 근저당도 이미 말소되어 있습니다.
다만 권리 소멸과 실제 점유관계는 구분해야 합니다. 감정평가 당시 거주인이 부재하여 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 인수 예상액 0원이라는 사실만으로 임차인이나 명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 105동 25층 2502호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 동대구로 95 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 154.3168㎡ · 57층 중 25층 |
| 단지 규모 | 수성SK리더스뷰 · 788세대 · 2010.09.30 준공 |
| 소유자 | 이지안 (단독소유, 종전 등기명의 이주선에서 개명) |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 현장조사 당시 거주인 부재 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,000,000원 / 1,500,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.05.17 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 고옥희 / 81,187,890원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 말소기준
핵심은 2023.05.17 근저당권입니다. 한국양계축산업협동조합의 근저당권은 현존하는 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후 등기된 2024.01.05 가압류 및 2025.12.30 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
고옥희·윤정옥 가압류: 청구금액 합계 311,300,000원, 매각으로 소멸.
고옥희 강제경매개시결정: 매각으로 소멸.
매수인 예상 인수액: 0원.
가압류의 청구금액 311,300,000원은 고옥희 90,000,000원과 윤정옥 221,300,000원으로 기재되어 있습니다. 강제경매 신청채권자는 고옥희이며 별도로 표시된 청구액은 81,187,890원입니다. 배당 시 동일 채권의 중복계상 여부와 실제 채권신고 내역은 확인해야 합니다.
이전에 설정된 신탁등기와 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자 이지안은 2019.06.18 개명 사실이 2020.01.09 등기에 반영된 것으로 나타납니다. 이 소유권 이력은 현존하는 근저당·가압류와 구분해 읽어야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 15억은 최근 평균의 103.0%
수성SK리더스뷰 동일 평형대 전용 154.32~154.72㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 1,456,250,000원이며, 최저가는 1,240,000,000원, 최고가는 1,830,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 1,500,000,000원은 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 154.72㎡ | 11 | 1,380,000,000원 |
| 2026.05 | 154.72㎡ | 21 | 1,490,000,000원 |
| 2026.05 | 154.32㎡ | 45 | 1,350,000,000원 |
| 2026.03 | 154.72㎡ | 15 | 1,500,000,000원 |
| 2026.02 | 154.72㎡ | 16 | 1,475,000,000원 |
| 2026.02 | 154.72㎡ | 46 | 1,450,000,000원 |
| 2026.01 | 154.72㎡ | 52 | 1,830,000,000원 |
| 2026.01 | 154.32㎡ | 39 | 1,350,000,000원 |
| 2025.12 | 154.72㎡ | 9 | 1,450,000,000원 |
| 2025.10 | 154.72㎡ | 41 | 1,720,000,000원 |
| 2025.09 | 154.32㎡ | 18 | 1,240,000,000원 |
| 2025.09 | 154.32㎡ | 18 | 1,240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,456,250,000원 |
최근 거래 표본은 가격 편차가 상당합니다. 2026.01에는 1,830,000,000원의 고가 거래가 있었지만, 2026.05에는 1,350,000,000원, 1,380,000,000원, 1,490,000,000원 거래가 함께 나타납니다. 개별 호수의 층·향·조망·내부 상태가 가격을 좌우할 수 있으므로 최고 거래가만을 기준으로 신건 가격을 평가하기는 어렵습니다.
특히 최근 거래로 표시된 2026.05의 1,380,000,000원과 비교하면, 현재 최저가 1,500,000,000원은 120,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균보다도 43,750,000원 높아, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 다만 이 수치가 본건의 유찰이나 낙찰 가능성을 보장하지는 않습니다. 가격 판단에서는 단지 평균 유찰 횟수보다 실제 거래가격과 본건의 개별 상태를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,400,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 고옥희·윤정옥 | 311,300,000원 | 282,600,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 고옥희 | 81,187,890원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 채권최고액과 신고 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무 잔액, 신청채권과 가압류채권의 중복관계, 배당요구, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 가압류 배당액은 두 채권자가 함께 기재된 가압류의 합산 추정액이며, 채권자별 확정 배당액을 의미하지 않습니다.
현재 최저가 1,500,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 17,400,000원을 제외하고, 근저당권자에게 1,200,000,000원, 가압류에 282,600,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.
추정 채권총액은 1,592,487,890원, 채권자 예상 배당총액은 1,482,600,000원, 예상 미배당액은 109,887,890원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 남는 채권액에 관한 계산이며, 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 확대
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 예상 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 1,500,000,000원 | 109,887,890원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 1,200,000,000원 | 406,887,890원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 960,000,000원 | 644,487,890원 | 0원 |
유찰 가격과 미배당액은 회차별 가정치이며 확정된 차기 최저매각가 또는 확정 배당액이 아닙니다. 표의 인수액은 현재 확인된 권리와 예상 배당을 기준으로 하며, 미확인 임차권이 발견되는 경우 다시 분석해야 합니다.
현재 회차에서는 근저당권의 채권최고액 기준 예상 배당 1,200,000,000원이 반영됩니다. 1회 유찰 가정에서는 채권자 예상 배당총액이 1,185,600,000원, 2회 유찰 가정에서는 948,000,000원으로 낮아집니다.
그에 따라 채권자 측 미배당액은 증가하지만, 매수인이 부담할 금액과 채권자 미배당액은 별개입니다. 현존하는 근저당·가압류가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 해당 미배당액을 매수인이 추가 부담하지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 황금네거리 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 상업·업무시설 및 후면 주택지대로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측에 대구도시철도 3호선 황금역이 인접하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 57층 건물 중 25층 단위세대입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비 등이 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 70m, 북측으로 약 40m, 남측 및 서측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 4,702,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모와 거래. 788세대 규모의 단지이며, 최근 동일 평형대 실거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 1,240,000,000원에서 1,830,000,000원으로 넓어 층·조망·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부구조 및 마감재를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태는 동일 평형 아파트의 일반적인 상황을 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저매각가 1,500,000,000원은 최근 실거래 평균 1,456,250,000원을 웃돕니다. 최신 거래 1,380,000,000원과의 차이도 검토하여, 층·향·조망·내부 상태를 반영한 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 거주인이 부재했습니다. 전입세대열람, 확정일자, 매각물건명세서 및 현황조사를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급합니다.
- 근저당 실제 채무액. 한국양계축산업협동조합의 1,200,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 채무 잔액과 확정 배당액은 다를 수 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 가압류 채권 중복 여부. 고옥희·윤정옥 가압류 청구금액 311,300,000원과 강제경매 신청채권자 고옥희의 청구액 81,187,890원의 관계를 확인해야 합니다. 추정 배당표를 실제 배당 결과로 단정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 내부 상태. 소유자 또는 실제 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인하고, 내부 수리 상태와 예상 수선 범위를 점검해야 합니다.
- 관리비 및 우선채권. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 법정 우선변제채권 등 별도 비용과 권리를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 1,200,000,000원, 2회 유찰 960,000,000원은 가정 가격입니다. 실제 다음 회차 진행 여부와 최저매각가는 법원 매각공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개다”
대구지방법원 2025타경10154 수성SK리더스뷰 105동 2502호는 말소기준권리가 명확하고 이후 가압류 및 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계 미상과 거주인 부재로 인해 점유·임차권 검증을 생략해서는 안 됩니다.
가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 최저매각가 1,500,000,000원은 최근 실거래 평균 1,456,250,000원의 103.0%이며, 최신 거래 1,380,000,000원보다 높습니다. 동일 평형대 거래에 상당한 가격 편차가 존재하므로 개별 호수의 상태를 확인하지 않은 채 감정가를 곧바로 적정 매수가로 받아들이기는 어렵습니다.
결론적으로 등기상 권리 인수 구조는 단순하지만 임차·점유 확인이 남아 있고, 신건 가격은 최근 시세 대비 할인된 수준이 아닙니다. 우선 점유관계를 검증하고, 현장 상태를 확인한 뒤 최근 거래를 기준으로 가격을 재평가하는 접근이 필요합니다. 유찰 여부와 관계없이 최종 판단의 기준은 실제 취득비용과 당시의 시장가격이어야 합니다.
