대구지방법원 2025타경10165. 대구 동구 율하동 에스엠안아주 102동 14층 1403호 아파트입니다. 감정평가상 지상 15층 건물의 14층 단위세대이고, 실거래 비교면적은 59.9969㎡입니다. 현재 소유관계는 신광민이 지분 5분의 2와 5분의 3을 보유한 형태입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 그에 대한 확약입니다.
말소기준은 2025.02.20 김종형의 가압류 130,000,000원입니다. 이에 앞서 김규정은 2021.09.23 주민등록·확정일자를 갖추고 2024.05.01 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙적으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다. 실제 배당계산상 현 회차에서는 24,580,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김규정 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1228 에스엠안아주 102동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지상 15층 중 14층 |
| 실거래 비교면적 | 59.9969㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 신광민 (지분 5분의 2 + 5분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 318,916,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
김규정의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 있어 원래는 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다. 하지만 주택도시보증공사가 김규정의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔액 청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 김규정 권리에만 적용됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규정 | 2021.09.23 / 전유부분 전부 | 290,000,000원 | 2021.09.23 | 선순위 | 있음 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 적용 |
| 최영아 | 2024.11.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 김규정 확약 적용 밖 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
실거래 비교 단지는 경남모직안아주, 동일면적은 약 59.96~59.97㎡입니다. 최근 12개월 확인 거래는 12건이고 평균은 240,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 14 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 8 | 234,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 240,083,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 234,000,000원~250,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 270,000,000원은 이 범위의 최고 거래가보다도 높고, 최근 12개월 평균 대비 지표도 112.5%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “최저가가 낮다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,580,000원 |
| 1. 김규정 임차보증금 우선변제 | 290,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 가압류 · 김종형 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 318,916,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김규정 보증금에 24,580,000원 부족분이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로, 김규정 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김규정은 확약이 우선한다
| 회차 | 매각가 | 김규정 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 24,580,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 77,824,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 120,419,200원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 김규정의 보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력·잔액청구 포기 확약이 우선하므로 위 인수액은 룰상 계산값일 뿐, 김규정에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 다만 최영아 관련 위험은 이 표와 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 율하동 율하역 남동측 인근. 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 차량 진출입이 용이하고 북측 안심로, 서측 범안로가 통과합니다. 남·북측 인근에 버스정류장, 북서측 인근에 지하철 1호선 율하역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 14층. 위생·급배수·승강기·화재설비와 도시가스 보일러 바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가 1,967,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 실거래 단지명 경남모직안아주, 412세대, 2009.06.25 준공. 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김규정 보증금 290,000,000원에 대한 대항력 포기·잔액 청구 포기·주택임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각기일 전 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 최영아 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 미상입니다. 이 부분이 확정되지 않으면 최종 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 240,083,333원의 112.5%이며 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다.
- 배당표와 실질 인수를 구분. 룰상 김규정 미배당액 24,580,000원이 표시되더라도 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다. 다른 임차인 위험과 섞어 계산하면 안 됩니다.
- 압류·가압류. 말소기준인 김종형 가압류 이후의 강제경매개시결정과 동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 임차인은 남았다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김규정의 보증금 290,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않는 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력과 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김규정 권리는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 최영아는 2024.11.08 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 김규정 확약의 적용 대상도 아닙니다. 가격 측면에서도 신건 270,000,000원은 최근 12개월 평균 240,083,333원의 112.5%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “김규정 확약의 효력 확인 + 최영아 임대차관계 확인 + 최근 실거래보다 높은 현재 가격 검증”입니다.
