대구지방법원 2025타경10248. 대구 수성구 두산동 대우트럼프월드수성 제이동 37층 3703호 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실·주방·욕실2 구조로 이용 중이고, 건물은 42층 중 37층입니다. 소유자 서채은은 2020.11.11. 거래가 818,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리인 2022.02.22. 봉덕3동새마을금고 근저당보다 먼저 존재하는 전세권과 임차인입니다. 박경진의 전세권은 2020.01.03. 설정됐고, 2022.01.05. 전세금이 700,000,000원으로 변경됐습니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10248 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 105 대우트럼프월드수성 제37층 제이동 3703호 |
| 용도 / 규모 | 아파트 · 시세 매칭 면적 125.0㎡ · 방4·거실·주방·욕실2 · 42층 중 37층 |
| 소유자 | 서채은 (2020.11.11. 소유권이전 · 거래가 818,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 889,000,000원 / 889,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 봉덕3동새마을금고 / 215,734,920원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 7억 전세권
말소기준은 2022.02.22. 봉덕3동새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류 10,474,725원, 케이비캐피탈 가압류 33,724,083원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 박경진의 전세권은 상황이 다릅니다. 전세권 설정은 2020.01.03., 전세금 변경은 2022.01.05.로 모두 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경진 | 2020.01.14 | 미상 등기상 전세금 700,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 전세권 인수 |
박경진은 2020.01.14. 전입해 말소기준보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당요구도 2026.03.13. 접수됐지만 확정일자와 임차보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 자체를 7억으로 단정하거나, 반대로 전세권 7억과 별도로 또 합산해서는 안 됩니다. 본 리포트의 실질취득 계산은 중복을 피하기 위해 매각물건명세서가 명시한 등기상 전세권 7억만 인수액으로 반영했습니다. 임대차보증금과 전세권 채권의 동일성·추가분 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 높고, 실질취득은 두 배를 넘는다
대우트럼프월드수성은 967세대, 사용승인일 2007.04.30.인 단지입니다. 최근 12건 평균은 753,916,666원이고, 최신 거래는 2026.08. 전용 매칭면적 125.0㎡·36층 810,000,000원입니다. 현재 최저가 889,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 117.9%이며, 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 125.0㎡ | 36 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 116.27㎡ | 9 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 116.27㎡ | 33 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 125.0㎡ | 37 | 955,000,000원 |
| 2026.05 | 116.27㎡ | 29 | 695,000,000원 |
| 2026.04 | 116.27㎡ | 33 | 685,000,000원 |
| 2026.04 | 116.27㎡ | 33 | 685,000,000원 |
| 2026.03 | 125.0㎡ | 20 | 970,000,000원 |
| 2026.03 | 114.4㎡ | 9 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 116.27㎡ | 19 | 747,000,000원 |
| 2026.02 | 114.4㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2026.01 | 114.4㎡ | 10 | 710,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 753,916,666원 |
같은 125.0㎡ 거래만 보더라도 2026.03. 20층 970,000,000원, 2026.05. 37층 955,000,000원, 2026.08. 36층 810,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 8.89억만 놓고 보면 일부 동일면적 거래보다 낮지만, 이 사건에서는 선순위 전세권 7억 인수가 있어 그 비교가 입찰가격 판단의 기준이 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 889,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,290,000원 |
| 2. 을구 7-3번 전세권 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 3. 근저당 · 봉덕3동새마을금고 | 240,000,000원 | 177,710,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,474,725원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 33,724,083원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 총 채권액 984,198,808원 중 877,710,000원이 배당되고 106,488,808원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 다만 매각물건명세서는 을구 7번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 이 명시적 인수 문구를 우선해 전세금 700,000,000원을 실질취득에 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동, 지상철3호선 황금역 남서측 인근입니다. 주변은 상업·업무시설, 병원, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트·빌라·단독주택, 학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지가 동대구로와 접하고 청수로·들안로·수성로·무학로·지범로·신천동로·신천대로 등과 연계됩니다.
- 건물. 2007.04.30. 사용승인, 철근콘크리트구조 42층 건물 중 37층입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 967세대 단지이고 최근 거래가 존재하지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 33.33%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 7번 전세권이 “말소되지 않고 매수인에게 인수”되는 문구가 최신 매각기일에도 그대로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 전세권과 임대차의 관계 확인. 박경진의 임차보증금은 미상입니다. 등기상 전세금 7억과 동일한 채권인지, 별도 또는 추가 금액이 존재하는지 확인해야 하며 이중 합산도 피해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 15.89억, 1회 유찰 시 14.112억, 2회 유찰 시 12.6896억으로 계산됩니다. 최저매각가만으로 최근 실거래와 비교하지 마세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 박경진은 2026.03.13. 배당요구를 했지만 확정일자와 임차보증금은 확인되지 않습니다. 우선변제 여부를 임의로 확정해서는 안 됩니다.
- 말소기준 이후 권리. 봉덕3동새마을금고 근저당 이후 삼성카드·케이비캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서, 전세권 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.89억짜리 경매물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 신건 여부도, 8.89억이라는 최저가도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 박경진의 전세권이 등기상 700,000,000원이고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 명시한 점이 가장 중요합니다. 이 금액을 반영하면 현재 회차 실질취득은 1,589,000,000원으로, 최근 12개월 평균 753,916,666원의 210.8%입니다.
게다가 동일인 박경진은 2020.01.14. 전입한 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 전세권 7억 외에 추가 부담이 있다고 단정할 수도 없고, 없다고 단정할 수도 없습니다. 확실한 것은 최저가만 보고 “싸다”고 평가할 수 없는 물건이라는 점입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 전세권 인수와 임대차 관계를 확정하는 것이 승부처입니다.
