대구지방법원 2026타경100021. 칠곡군 북삼읍 숭오리 현대아파트 103동 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 비교 대상인 금오현대 동일 면적은 59.89㎡입니다. 현재 소유자는 이소영으로, 2020.08.05 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 52,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.03.07 춘천시 압류이며, 이후 가압류·강제경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가가 73,100,000원인데 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 58,441,666원, 최신 거래는 2026.07의 54,500,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 125.1%인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 시세 메리트가 있는 수준으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 18-1 현대아파트 제103동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트 |
| 소유자 | 이소영 (2020.08.05 소유권이전 · 거래가액 52,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,100,000원 / 73,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사알토란 / 56,527,338원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2025.03.07 춘천시 압류이고, 이후 2025.03.24 주식회사 알토란 가압류, 2026.01.07 강제경매개시결정, 2026.02.26 국민건강보험공단 압류, 2026.08.27 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 73,100,000원은 최근 평균의 125.1%
금오현대는 574세대, 준공일은 1996.03.30이며 비교 대상 면적은 59.89㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건, 평균은 58,441,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 13 | 76,800,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 10 | 66,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 14 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 14 | 74,500,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 14 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 7 | 57,500,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 58,441,666원 |
최근 거래 범위는 40,000,000원~76,800,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 54,500,000원입니다. 신건 최저가 73,100,000원은 최근 12개월 평균의 125.1%로, 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다. 현재 회차에서 “시세보다 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,715,800원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 알토란 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 갑구 14번 · 주식회사알토란 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,384,200원 |
채권액이 확인된 갑구 13번 가압류 25,000,000원은 전액 배당되는 계산이며, 갑구 14번은 채권액이 확인되지 않아 배당액 0원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 북삼읍 인평리 인평중학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층·지상17층 건물의 제103동 제6층 제601호입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지 동·서·남·북으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 금오현대는 574세대, 준공일 1996.03.30이며 동일 면적 최근 거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 73,100,000원은 최근 12개월 평균 58,441,666원의 125.1%입니다. 권리가 단순하더라도 현재 가격을 시세 할인으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 58,480,000원, 2회 유찰 시 46,784,000원입니다. 최근 평균·최신 거래와 함께 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 인수액은 0원으로 계산되지만 실제 점유 상태와 명도 필요 여부는 매각 전 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 임차인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리 구조 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 73,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 58,441,666원의 125.1%이며, 최신 거래 54,500,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 시 가격 58,480,000원조차 최근 평균보다 높다는 점을 감안하면, 현재 회차에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 배당순위 확인도 필요합니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
