대구지방법원 2026타경100073. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리의 3공단부영아파트 113동 906호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 49.89㎡이며, 지상 18층 건물의 9층에 위치한 아파트입니다. 현재 소유자는 김정미 씨로, 2015년 8월 18일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 59,372,000원입니다.

권리관계의 중심은 2015년 8월 18일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 20,900,000원의 을구 7번 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 국민은행의 다른 근저당권 및 2025년 설정된 최원석 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계 미상·내부 미확인이라는 현장조사상 한계가 있어 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격에서는 최근 거래 평균이 중요한 기준입니다. 동일 평형의 최근 거래에는 39,950,000원부터 70,000,000원까지 상당한 차이가 있습니다. 신건 최저가는 거래 평균을 웃돌지만 최신 거래인 60,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 단순히 모든 실거래보다 비싸다고 볼 수는 없으며, 평균 시세 대비 높은 가격과 개별 거래의 편차를 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2015.08.18 설정된 을구 7번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,900,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 8번 국민은행 근저당권 22,800,000원과 2025.01.23 설정된 최원석 근저당권 30,000,000원은 말소기준권리와 같은 날 또는 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2026.01.12 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸합니다.

임차관계도 별도 검증 대상입니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 상태도 확인하지 못했습니다.

따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유 또는 임차인 부존재가 확정된 것은 아닙니다. 실제 점유자의 전입일·점유개시일·임차보증금 및 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 있는 미확인 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 116%

3공단부영아파트는 2,635세대 규모로, 사용승인일은 2000.05.15입니다. 같은 단지의 전용 49.89㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균으로 제시된 가격은 50,870,833원입니다.

최근 거래의 최저가는 39,950,000원, 최고가는 70,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 최저매각가 59,000,000원은 최근 거래 평균인 50,870,833원을 상당히 웃돌며, 최근 평균 대비 116.0%에 해당합니다.

한편 가장 최근 거래로 제시된 2026년 9월 거래가는 60,000,000원으로 경매 최저가보다 높습니다. 특히 같은 9층의 2026년 9월 거래가도 61,000,000원입니다. 이런 거래만 보면 경매가격이 비슷하거나 다소 낮아 보일 수 있습니다.

그러나 실거래 중에는 39,950,000원, 41,000,000원, 44,000,000원 등 상대적으로 낮은 거래도 다수 존재합니다. 따라서 일부 높은 거래를 근거로 신건 가격에 충분한 할인 여력이 있다고 평가하기는 어렵습니다. 평균 시세와 비교하면 현재 최저가는 이미 최근 시장가격 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권의 순위에 따라 배당액을 추정한 결과입니다. 채권최고액 기준의 시뮬레이션이므로 실제 확정채권액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

이 가정에서 국민은행의 두 근저당권에는 각각 20,900,000원, 22,800,000원이 배당되고, 최원석 근저당권에는 13,838,000원이 배당됩니다. 최원석 근저당권의 채권최고액 30,000,000원 중 일부는 배당되지 못합니다.

그러나 후순위 근저당권의 미배당액 16,162,000원이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권이기 때문입니다. 다만 실제 임차관계나 별도 인수권리가 확인되는 경우에는 그 법적 효과를 다시 검토해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 실제 채권잔액, 이자, 당해세, 최우선변제 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 표시된 미배당액은 채권최고액 기준 산정액이며 확정된 채권 손실액을 뜻하지 않습니다.

유찰 회차별 예상배당 변화

신건에서 유찰될 경우를 가정한 회차별 배당 비교입니다. 각 회차의 예상매각가격과 배당액은 제시된 시뮬레이션을 기준으로 합니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 47,200,000원으로 최근 거래 평균 50,870,833원보다 낮아집니다. 2회 유찰을 가정한 37,760,000원도 평균보다 낮은 수준입니다. 이처럼 유찰이 진행될 경우에는 신건과 달리 가격상 할인 여력이 생길 수 있습니다.

다만 위 금액은 회차별 가정 최저매각가이지 실제 낙찰가가 아닙니다. 경쟁입찰로 낙찰가격이 상승할 수 있고, 점유 및 내부 상태를 확인하는 과정에서 추가 비용이 발생할 수도 있습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질 취득비용이 확정되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 장곡초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 남서측으로 유학로가 통과합니다. 단지 남서측과 북서측은 왕복 4차선 포장도로, 남동측은 2차선 포장도로에 접하며 대중교통 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 18층의 아파트입니다. 사용승인일은 2000.05.15이며 위생·급배수·승강기·소화설비, 개별난방 및 도시가스 공급설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(칠곡 중리지구), 도시개발구역(중리지구)에 해당하며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 697,800원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 다만 해당 세대 내부를 직접 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 평가했습니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2,635세대 규모이고 같은 평형의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가가 39,950,000원부터 70,000,000원까지 폭넓게 분포하므로 개별 세대의 층·향·수리 상태에 따라 실제 매도 가능 가격에 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 7번 주식회사국민은행 근저당권 (2015.08.18 · 채권최고액 20,900,000원)이 말소기준입니다. 이후의 국민은행 및 최원석 근저당권에 관한 매각 소멸 여부를 원본으로 대조합니다.
• 근저당권 호수 대조. 을구 8번 근저당권 내 채무자 주소의 113동 903호 기재와 경매 목적물인 113동 906호를 구별하고, 등기 목적물 및 공동담보 내용을 확인합니다.
• 미확인 임차관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자의 신원, 점유 원인, 전입 여부, 임대차계약 존재 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 실제 인수 위험. 현재 산정 인수액은 0원입니다. 그러나 미확인 대항력 임차인이 있는 경우 인수금액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 반드시 대조합니다.
• 가격 메리트. 신건 최저가 59,000,000원은 최근 평균 50,870,833원의 116.0%입니다. 일부 높은 실거래 사례만을 기준으로 신건 가격을 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 유찰 후 가격 검토. 단지 평균 유찰은 2.5회입니다. 1회 유찰 시 47,200,000원, 2회 유찰 시 37,760,000원의 시나리오를 최근 실거래 평균과 비교해 검토합니다.
• 내부·명도 상태. 내부가 확인되지 않았으므로 현장 상태 및 점유 여부를 점검하고, 인도명령·명도 협의 가능성과 관련 비용을 사전에 검토합니다.
• 관리비 및 조세. 공용부분 관리비 체납 여부, 조세 관련 사항, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 우선채권을 확인합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “등기는 단순, 점유는 확인, 가격은 신중”

이 물건의 가장 큰 장점은 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2015년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 그 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 등기권리상 인수액 0원과 실제 점유 위험 0원은 동일한 뜻이 아닙니다. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 신고되지 않은 점유자나 임차인이 있는지, 있다면 법적으로 어떠한 권리를 주장할 수 있는지 입찰 전에 확인하는 절차가 필요합니다.

가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 감정가 59,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 50,870,833원의 116.0%입니다. 최신 거래가 60,000,000원과 비슷한 수준이라는 점은 참고할 만하지만, 평균 시세보다 높은 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.5회라는 점과 회차별 가격 시나리오를 고려하면 향후 유찰 후의 가격을 비교하는 접근이 가능합니다. 다만 가격이 낮아지더라도 실제 점유관계와 내부 상태가 확인되지 않으면 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다.

결론적으로, 등기권리는 비교적 단순하지만 점유 확인이 선행되어야 하고, 신건 가격은 최근 평균 시세보다 높습니다. 현 단계에서는 권리의 최종 안전성을 단정하거나 신건을 저가 매수 기회로 평가하기보다, 점유관계 검증과 유찰 후 가격 재검토를 우선하는 것이 합리적입니다.