대구지방법원 2026타경100087. 대구 동구 봉무동 협성휴포레이시아폴리스아파트 107동 10층 1002호, 전용 84.9324㎡ 아파트입니다. 소유자 신상규는 2021.10.06 거래가 545,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022.05.27 주식회사대구은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 대구은행의 추가 근저당과 카드사·서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어, 제공된 권리·배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 390,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 366,166,666원, 최신 거래는 2026.09 · 352,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 106.5%이므로, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1537 협성휴포레이시아폴리스아파트 107동 10층1002호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9324㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 지상16층 중 10층 |
| 소유자 | 신상규 · 2021.10.06 소유권 취득 · 거래가액 545,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 296,289,271원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.27 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 8번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 9번 대구은행 근저당권과 삼성카드·신한카드·롯데카드·서울보증보험 가압류, 2026.01.20 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 390,000,000원은 최근 평균 위
협성휴포레이시아폴리스의 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 366,166,666원, 최저 거래는 349,000,000원, 최고 거래는 423,000,000원, 최신 거래는 2026.09 · 352,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 17 | 352,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 4 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 14 | 423,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 10 | 353,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 373,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡대 | 12건 | 366,166,666원 |
현재 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 366,166,666원의 106.5%입니다. 최신 거래 352,000,000원보다도 금액 자체가 높습니다. 동일 면적 실거래 중 390,000,000원 거래도 존재하지만, 최근 12개월 전체 평균을 기준으로 보면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 168,000,000원 | 23,740,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 50,581,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,956,579원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,619,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 32,080,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 644,236,779원 중 예상 배당액은 383,740,000원이며, 미배당액은 260,496,779원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 권리 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·판매시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 감안한 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 107동은 철근콘크리트조 지상16층 건물이며 사용승인일은 2018.03.26입니다. 대상은 10층 1002호이고 아파트로 이용 중입니다.
- 단지·거래. 협성휴포레이시아폴리스는 599세대이며, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,931,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 20M, 동측으로 폭 약 25M 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 366,166,666원의 106.5%입니다. 신건 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.09의 352,000,000원입니다. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 현재 최저가를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 312,000,000원, 2회 유찰 249,600,000원입니다. 각 회차에서 가격 메리트가 어떻게 달라지는지 별도로 검토할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태와 내부 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 제공된 권리·배당 구조상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 신건 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 366,166,666원의 106.5%이고, 최신 거래는 352,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 리스크는 권리보다 가격입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 권리 산정은 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
