서울중앙지방법원 2025타경102950. 관악구 봉천동 1513-5의 4층 402호, 전용 37.2㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조해민으로, 2021년 5월 21일 매매를 원인으로 350,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 과거 가압류·강제경매·신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 국의 압류로 표시되어 있으며, 이후 2025년 5월 29일 경매개시결정과 2025년 6월 13일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 점유입니다. 현황조사·매각물건명세서상 임차인 박재만은 2019년 9월 5일 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 더구나 박재만은 현재 사건의 신청채권자이기도 하며, 관련 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시되어 있습니다. 따라서 임대차의 실제 존재, 보증금, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 안전한 저가 낙찰로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.2㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 조해민 (2021.05.21. 매매, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 384,800,000원 / 100,873,200원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재만 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 사용승인 | 2015.05.21 |
| 대지 / 용도지역 | 169.3㎡ / 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선순위 압류, 임차인이 먼저다
등기부상 근저당은 없고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.12 국의 압류입니다. 따라서 그 이후 접수된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사상 박재만의 전입일은 2019.09.05로 말소기준권리보다 앞섭니다. 조사 결과가 맞다면 대항력이 인정될 가능성이 아니라 대항력 있음으로 표시되어 있어 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임대차인지부터 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 핵심 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재만 | 2019.09.05 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 | 보증금 미상 · 신청채권자와 동일인 · 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 박재만의 전입일은 2019년 9월 5일이며, 현황조사·매각물건명세서에서 대항력 있음으로 조사됐습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
한편 등기부 을구 1번의 김대웅 주택임차권 60,000,000원은 2022년 10월 4일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 박재만의 임차관계와 별개의 과거 등기입니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가지만 직접 비교는 제한적
동일 단지 Happy chereville II(1513-5)의 최근 거래는 2건이며, 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월 345,000,000원입니다. 다만 대상 전용면적은 37.2㎡이고 확인된 거래는 48.45㎡·52.29㎡로 면적이 달라 이를 동일평형 시세로 직접 대입할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.29㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.03 | 48.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 320,000,000원 |
최저매각가 100,873,200원은 최근 12개월 평균 거래가 320,000,000원의 31.5%, 최신 거래 345,000,000원의 29.2% 수준입니다. 하지만 이는 면적이 다른 거래와의 비교이고, 선순위 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,873,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,212,225원 |
| 2. 갑구 22번 경매개시결정 · 박재만 | 265,000,000원 | 98,660,975원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박재만 청구금액 265,000,000원 중 98,660,975원이 배당되고, 미배당액은 166,339,025원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 박재만의 대항력 있는 임차보증금이 미상이라 실제 배당 및 매수인 인수관계는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차보증금이 핵심
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 100,873,200원 | 26.2% | 98,660,975원 | 166,339,025원 |
| 7회 유찰 시 | 80,698,560원 | 21.0% | 78,845,986원 | 186,154,014원 |
| 8회 유찰 시 | 64,558,848원 | 16.8% | 62,996,789원 | 202,003,211원 |
7회 유찰 시 매각가는 80,698,560원, 8회 유찰 시 64,558,848원까지 낮아집니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락만큼 매수인의 실질취득가가 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 추가 유찰을 단순한 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 신봉초등학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대 등 공동주택, 다가구, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2015.05.21입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 4층 402호 20㎡ 패널/샤시 주거의 위반건축물 표기가 있습니다. 제시외 건물의 소유권 여부와 일괄경매 여부는 경매 진행 및 입찰 시 재확인이 필요합니다.
- 토지. 169.3㎡, 평지·사다리형이며 제2종일반주거지역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한사항이 표시되어 있습니다.
- 환금성. Happy chereville II(1513-5)는 12세대이고 확인된 최근 거래는 2건입니다. 단지 경매 낙찰률은 0.0%, 평균 유찰 횟수는 4.5회로 환금성에는 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박재만의 전입일은 2019.09.05이고 대항력 있음으로 조사됐습니다. 보증금이 미상이므로 임대차계약서·보증금·점유관계를 반드시 확인하세요.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부. 임차인 박재만과 갑구 22번 신청채권자 박재만이 동일인으로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시된 만큼 실제 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 보증금이 낙찰가보다 크다면 매수인 실질취득은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 보아야 하며, 결과적으로 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
- 위반건축물. 402호 20㎡ 패널/샤시 주거 부분의 현황과 제시외 건물의 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하세요.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 345,000,000원은 대상 37.2㎡보다 큰 48.45㎡·52.29㎡ 거래입니다. 단순 비율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 현황을 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 사건의 표면적인 가격은 강합니다. 감정가 384,800,000원에서 현재 최저매각가가 100,873,200원까지 내려와 감정가의 26.2% 수준입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격표가 아닙니다. 말소기준권리인 2023.09.12 국의 압류보다 앞선 2019.09.05 전입의 대항력 있는 박재만이 존재하고, 그 보증금이 미상입니다.
특히 박재만은 현재 사건의 신청채권자와 동일인으로 나타나며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 적시되어 있습니다. 이 관계가 실제 임대차인지, 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득가가 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 402호 20㎡ 위반건축물, 6회 유찰, 단지 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 현재 최저가를 보고 단순히 저가 매수라고 평가하기보다, 임차보증금과 위반건축물의 실체를 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 가격은 낮지만, 권리 확인 전에는 실질취득가를 알 수 없습니다.
