표면 할인은 크지만, 대항력 미상 보증금 때문에 실질취득가를 확정할 수 없다 — 봉천동 402호

서울중앙지방법원 2025타경102950. 관악구 봉천동 양녕로6다길 19-3에 있는 4층 다세대주택의 제4층 제402호입니다. 전유면적은 37.2㎡이고, 사용승인일은 2015.05.21입니다. 소유자 조해민은 2021.05.21 매매를 원인으로 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없고 현재 확인되는 말소기준권리는 2023.09.12 김포세무서의 압류입니다.

등기만 보면 말소기준권리보다 앞선 가압류·가등기·압류 및 임차권등기가 존재했던 이력이 있지만, 각 권리는 이후 해제 또는 말소된 것으로 표시됩니다. 문제는 등기상 권리보다 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인입니다. 김대웅은 60,000,000원의 보증금과 확정일자가 확인되지만, 박재만은 2019.09.05 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 선순위는 말소됐지만 임차인은 별도다

2016년 유성용의 가압류 181,000,000원은 2016.08.02 해제됐고, 같은 날 설정된 신민성의 소유권이전청구권 가등기도 2018.01.23 해제로 말소됐습니다. 2020년에 설정된 관악세무서·국민건강보험공단·관악구의 압류 역시 각각 말소된 이력이 확인됩니다. 김대웅의 주택임차권등기는 2021.08.09 설정됐다가 2022.10.04 말소됐습니다.

따라서 현재 등기 흐름의 말소기준은 2023.09.12 김포세무서 압류입니다. 그 이후의 2025.05.29 강제경매개시결정과 2025.06.13 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있고, 확인된 세액도 없어 배당표만으로 세금 위험을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 김대웅은 전액배당 예상, 박재만은 금액 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 개별 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.09.12 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 박재만은 대항력을 확정적으로 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

김대웅은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2018.01.22이고 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서는 60,000,000원 전액을 우선변제받아 매수인에게 남는 금액이 없는 것으로 계산됩니다. 다만 임차권등기가 2022.10.04 말소된 경위와 실제 보증금 반환 여부, 현재 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.

박재만은 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 임대차와 점유가 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 현재 최저가인 197,018,000원이 하한일 뿐, 박재만의 보증금이 확인되기 전에는 최종 금액을 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 61.6%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

확인되는 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 320,000,000원이고, 최신 거래는 2026.01의 345,000,000원입니다. 현재 최저가 197,018,000원은 이 평균의 61.6%입니다.

하지만 거래된 면적은 48.45㎡와 52.29㎡로, 이 사건 전유면적 37.2㎡와 일치하지 않습니다. 거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 61.6%라는 수치는 표면적인 가격 차이일 뿐, 동일 면적·동일 조건의 직접적인 할인율로 볼 수 없습니다. 특히 박재만의 인수 가능 보증금과 위반건축물 정비 부담이 추가되면 실제 취득비용은 197,018,000원을 초과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,018,000원 가정)

채권총액 1,169,995,290원 중 채권자 배당액은 133,459,748원, 미배당액은 1,036,535,542원으로 계산됩니다. 표상 매수인 인수액은 0원이지만, 박재만의 보증금과 배당 여부가 반영되지 않아 실제 인수액은 확정되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 세액에 따라 배당 결과도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신봉초등학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대·다가구·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지는 남측 하향 완경사지대의 2필 일단이며, 북서측과 동측으로 각각 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 4층 402호 20㎡ 패널·샤시 주거 부분이 위반건축물로 표기돼 있습니다. 제시외 건물의 소유권과 일괄매각 여부를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이며 확인되는 최근 거래는 2건입니다. 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박재만 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 상태를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 김대웅 보증금 반환. 임차권등기가 2022.10.04 말소된 원인과 60,000,000원 반환 여부, 현재 점유 여부를 대조하세요.
• 호수 표시. 등기상 402호와 문패상 403호가 함께 기재돼 있으므로 현장 호수, 점유자 및 내부 구조를 직접 확인하세요.
• 유성용 배당 근거. 2016.08.02 말소된 가압류가 예상배당에 반영된 이유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인하세요.
• 세금 우선순위. 김포세무서와 국민건강보험공단의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 위반건축물 20㎡. 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성, 제시외 부분의 소유권과 일괄매각 여부를 확인하세요.
• 가격 비교 보정. 최근 거래 2건은 전용 48.45㎡·52.29㎡로 대상 37.2㎡와 다릅니다. 동일 면적 거래나 인근 대체재를 추가 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 체납 관리비, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 건축물대장과 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

현재 최저가 197,018,000원은 감정가 384,800,000원의 51.2%이고, 최근 12개월 거래 평균 320,000,000원의 61.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 최근 거래는 대상보다 면적이 크고 표본도 2건뿐이라 직접 비교가 어렵습니다.

권리 측면에서는 김대웅의 보증금 60,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 박재만의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 20㎡ 위반건축물, 등기상 말소된 유성용 가압류와 예상배당표 사이의 불일치, 세금 우선순위까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “표면 가격은 낮지만, 실질취득가와 권리비용을 확정하기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 물건”입니다. 최저가가 아니라 박재만의 미배당 보증금까지 포함한 총비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.