서울중앙지방법원 2025타경102998. 역삼동 케이타워오피스텔 12층 1204호입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “5회 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 임차권자 조용하는 2022.03.18 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.03입니다. 말소기준권리인 2023.05.19 주영 근저당보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 210,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준으로 고정되어야 합니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 조용하에게 131,718,400원이 배당되고 부족분 78,281,600원이 남는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102998 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 703-6 케이타워오피스텔 12층 1204호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 21.26㎡ · 지상14층 건물 내 12층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김진우 · 2023.05.11 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2023.05.19 주영 근저당권 150,000,000원입니다. 조용하의 전입·점유는 2022.03.18, 확정일자는 2022.03.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.03.25 이루어졌지만, 선행 전입과 점유를 근거로 대항력이 인정된 임차인입니다. 2025.05.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.06.09 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.03.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건상 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.344억 vs 최근 12개월 평균 1.746억
케이타워역삼오피스텔의 거래 표본은 12건이며, 대상 면적은 21.26㎡입니다. 가격 판단에는 전체 평균 170,833,333원보다 최근 12개월 평균 174,600,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 추세 +3.8%를 우선합니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.16㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 21.26㎡ | 9 | 166,000,000원 |
| 2026.02 | 21.26㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 21.26㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 21.26㎡ | 13 | 174,000,000원 |
| 2025.06 | 21.26㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 21.26㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 21.26㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2024.11 | 21.26㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2024.11 | 21.26㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2024.11 | 21.26㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 21.26㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 174,600,000원 |
현재 최저매각가 134,400,000원은 최근 12개월 평균 174,600,000원의 77.0%이고, 전체 12건 최저 거래가 157,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래는 2026.07의 200,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.8% 높은 흐름입니다. 특별매각조건이 실제 매각조건대로 적용돼 임차보증금 인수가 실질 0원이 된다면, 현재 회차는 최근 시세 대비 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 조용하 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 근저당권 · 주영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차인 조용하에게 131,718,400원이 배당되고 78,281,600원이 부족합니다. 일반 원칙상 이 부족분은 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 없이는 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 78,281,600원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 107,520,000원 | 104,785,280원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 41% | 86,016,000원 | 125,932,288원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 특별매각조건을 제외한 일반 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 조용하의 미배당 보증금이 커집니다. 즉 단순히 최저가가 내려갔다고 실질취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 그 조건이 유지되는 한 현재 회차와 이후 회차 모두 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 선릉역 북서측 인근. 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·수인분당선 선릉역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 라멘구조 평지붕 지상14층 건물의 12층 1204호이며, 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 건부지이며 북측·동측으로 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 22,400,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 케이타워역삼오피스텔은 33세대, 2014.04.30 준공이며 최근 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는 데 달려 있습니다.
- 임차인 상태 확인. 조용하는 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자이며 보증금은 210,000,000원입니다. “임차인 없음”으로 접근하면 안 됩니다.
- 현재 회차 가격. 최저매각가 134,400,000원은 최근 12개월 평균 174,600,000원의 77.0%로, 특별조건 반영 시 가격상 여유가 있습니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회, 매각률은 0.0%입니다. 권리 외에도 수요·환금성·개별 호실 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 170,833,333원보다 최근 12개월 평균 174,600,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가 134,400,000원보다 보증금이 훨씬 커서 위험한 인수형입니다. 실제 일반 계산에서도 미배당액은 78,281,600원이고, 추가 유찰 시 104,785,280원, 125,932,288원으로 늘어납니다.
그러나 이 사건은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 조용하의 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 134,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 174,600,000원의 77.0%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 가격 자체는 분명히 낮아졌습니다.
다만 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 5.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 가격은 매력 구간, 권리는 특별매각조건 확인이 전제입니다. 특별조건을 확인하지 않고 단순히 “1.344억짜리 강남 오피스텔”로 접근하는 것과, 그 조건이 확정적으로 적용됨을 확인한 뒤 접근하는 것은 완전히 다른 입찰입니다.
