서울중앙지방법원 2025타경102998. 강남구 역삼동 케이타워오피스텔 12층 1204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김진우이며 2023.05.19. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주영 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
다만 임차인 조용하는 2022.03.18. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 210,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에, 확인된 조용하의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102998 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 703-6 케이타워오피스텔 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 언주로98길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 전용 21.26㎡ · 지상 14층 중 12층 |
| 건물 / 세대 | 2014.04.30. 준공 · 33세대 |
| 소유자 | 김진우 (2023.05.19. 소유권이전, 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (3회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건으로 인수 해소
2015.12.23. 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 192,000,000원 근저당권은 2022.03.21. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2023.05.19. 설정된 주영의 근저당권입니다. 이후의 임차권등기, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조용하 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 210,000,000원 | 2022.03.18. 2022.03.03. | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원* |
보증기관이나 대위변제자가 별도 임차인으로 중복 기재된 구조가 아니므로, 보증금을 합산할 대상은 없습니다. 실제 임차인은 조용하 1명입니다. 주택도시보증공사는 현재 경매개시결정의 채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 보지 않습니다.
* 일반 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 부족분은 3,740,000원이나, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인에게 승계되는 실질 금액은 0원입니다. 이 조건은 확인된 임차인 조용하에게 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.10억은 최근 거래보다 높다
케이타워역삼오피스텔의 비교 거래 12건 중 전용 21.26㎡ 거래가 대부분이며, 2026.07. 거래 1건은 전용 20.16㎡입니다. 전체 평균은 170,833,333원, 최근 12개월 5건 평균은 174,600,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.8% 높은 추세지만, 현재 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%로 여전히 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 20.16㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 21.26㎡ | 9 | 166,000,000원 |
| 2026.02 | 21.26㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 21.26㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 21.26㎡ | 13 | 174,000,000원 |
| 2025.06 | 21.26㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.06 | 21.26㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.02 | 21.26㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2024.11 | 21.26㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2024.11 | 21.26㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2024.11 | 21.26㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 21.26㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 170,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 174,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 1. 임차인 조용하 보증금 | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 일반 계산상 부족분 3,740,000원 · 특별조건 적용 시 매수인 인수 0원* |
| 2. 주영 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 · 미배당 |
| 3. 주식회사 우리은행 경매채권 | 210,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 주택도시보증공사 경매채권 | 210,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표의 임차보증금 부족분은 일반 배당계산 결과입니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 있어야 가격 하락이 실질 메리트가 된다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 미배당 보증금 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 3,740,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 168,000,000원 | 45,152,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 134,400,000원 | 78,281,600원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 반환청구권 포기 조건이 그 고정비 구조를 끊습니다. 따라서 조건이 실제 매각절차와 매각허가결정에 그대로 반영되는지를 확인한다는 전제 아래, 추가 유찰은 실질취득액을 낮추는 효과가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선릉역 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·수인분당선 선릉역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 라멘구조 평지붕 지상 14층 건물의 12층 1204호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속한 사다리형 평지이며, 북측과 동측으로 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 선릉역 인근 입지는 양호하지만 33세대 소규모 오피스텔이고, 비교 거래는 157,000,000원부터 200,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문과 법원 공고를 대조해야 합니다.
- 확약 적용 대상 확인. 실질 인수 0원 판단은 확인된 임차인 조용하에 대한 조건입니다. 별도 점유자나 추가 임대차관계가 있는지는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다.
- 3회 유찰과 최저가 불일치 확인. 유찰 횟수는 3회로 표시되지만 현재 최저가는 감정가와 동일한 210,000,000원입니다. 실제 매각공고의 최저매각가격을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 인도 시기와 명도 협의 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 집행비용 변동 가능성을 관리사무소와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실보다 특별매각조건이 그 인수위험을 끊는지에 있습니다. 조용하의 보증금은 210,000,000원이고 전입·점유일은 말소기준보다 빠르지만, 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 회차가 싸지는 않습니다. 최저가와 실질취득액은 210,000,000원으로 최근 12개월 평균 174,600,000원의 120.3%이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 3회 유찰 표기에도 최저가가 감정가 100%인 상태이므로, 권리는 특별조건 확인 후 합격 가능, 현재 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 확약의 법적 이행 확인과 추가 가격 조정입니다.