💰 119,000,000원 🏠 보증금 100,000,000원 📊 최근시세 대비 95.2% 📈 최근 추세 13.6%
인천지방법원 2023타경546852. 계산동 월드빌 5층 501호, 전용 48.06㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 양우진으로, 2019.07.03. 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기권리 중 말소기준은 2023.02.09. 롯데카드 가압류 10,297,808원이고, 이후 페퍼저축은행·신한은행· KB국민카드·서울보증보험·서민금융진흥원의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸”형으로 끝나지 않습니다. 501호에는 2017.05.02. 전입 및 확정일자가 기재된 임차관계가 있고, 등기된 주택임차권의 현재 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.09. 가압류보다 훨씬 앞서므로 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시하고 있습니다. 이 한 줄이 본건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경546852 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계양산로 64, 5층501호 (계산동, 월드빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.06㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 양우진 (2019.07.03. 매매 · 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 경매 신청청구액 | 40,108,631원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 규모 | 2002.07.04 · 월드빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 6년 앞선 임차관계
② 임차인·점유관계 — 501호 기록만 따로 본다
| 기재자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동영 | 501호 | 2017.05.02 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 인천도시공사 | 제5층 제501호 48.06㎡ 전부 | 2017.05.02 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 |
| 입주자 | 501호 관련 | 2017.05.02 | 미상 | 有 | 有 | 미배당 시 가능 |
501호 관련 기록은 박동영, 인천도시공사, “입주자” 표기가 서로 다른 조사·등기 자료에서 중첩되어 나타납니다. 따라서 이를 서로 독립된 보증금 3건으로 합산하면 안 됩니다. 등기된 임차권에는 최초 계약 보증금 85,000,000원과 이후 계약 보증금 100,000,000원이 함께 기재되어 있고, 매각물건명세서의 인수 문구는 100,000,000원을 기준으로 하고 있습니다.
현황조사에 함께 나타나는 303호·3동 303호·가동 201호 전입기록은 대상 물건인 5층 501호와 호수가 달라 위 임차인 표에서는 분리했습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 소폭 낮지만 표본은 얇다
월드빌 동일 면적 48.06㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균 117,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.04. 125,000,000원 1건이며, 현재 최저가 119,000,000원은 그 금액의 95.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 48.06㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 48.06㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.06㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
| 최근 12개월 | 48.06㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 13.6% 상승으로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 95.2%라는 점 자체는 가격상 불리한 수치는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 본건은 대항 임차권의 미배당 잔액이 생기면 실질취득비용이 올라가므로 119,000,000원만 놓고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 기준 기초모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 기초 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드 | 10,297,808원 | 10,297,808원 |
| 2. 가압류 · 페퍼저축은행 | 41,762,767원 | 41,762,767원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 34,289,154원 | 34,289,154원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 10,255,748원 | 10,255,748원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 38,790,868원 | 19,928,523원 |
| 6. 강제경매개시 · 페퍼저축은행 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,029,712원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 48.06㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 경인여자대학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측으로 약 15미터 내외 도로가 있고, 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1㎡당 1,851,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부 갑상 “위반건축물(조경훼손)” 등재가 명시되어 있습니다.
- 환금성. 월드빌은 12세대이며 동일면적 확인 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최종 배당액 확인. 100,000,000원이 전액 변제되는지, 미배당 잔액이 얼마인지가 실질취득가를 결정합니다.
- 501호 점유관계 대조. 박동영·인천도시공사·입주자 기재가 중첩되어 있으므로 실제 점유자와 임차권자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 이력 확인. 임차권등기에는 85,000,000원과 100,000,000원의 두 계약금액이 기재되어 있으므로 현재 유효한 반환채권 잔액을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 인천도시공사는 2024.01.18. 배당요구가 기재되어 있고, 확정일자와 대항력도 확인되므로 실제 배당순위와 배당액을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 상태 확인. “조경훼손” 등재의 현재 상태와 시정 여부, 금융·매매 과정에서의 영향을 관할 행정기관과 건축물대장 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 119,000,000원이 최근 시세의 95.2%라는 숫자만 보지 말고, 미배당 임차보증금이 있으면 그 금액까지 합산해 125,000,000원 최신 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “1.19억짜리 신건”이 아니라 ‘1억 임차권의 배당’을 먼저 보는 사건
표면만 보면 감정가와 최저가가 119,000,000원이고, 최신 동일면적 거래 125,000,000원의 95.2%이므로 신건부터 가격 검토가 가능한 물건처럼 보입니다. 그러나 권리순서를 펼치면 결론의 중심이 달라집니다. 2017년 전입·확정일자를 가진 보증금 100,000,000원의 임차관계가 2023년 말소기준보다 앞서 있고, 전액 배당되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 배당 결과에 따라 달라집니다. 보증금이 전액 변제되면 현재 회차 기준 119,000,000원으로 볼 수 있지만, 미배당 잔액이 생기면 그만큼 취득비용이 즉시 증가합니다. 최근 시세 표본도 1건에 불과하고 위반건축물(조경훼손) 등재까지 있으므로, 응찰 판단의 선행조건은 “임차보증금 잔액 0원 여부 확인”입니다. 최저가 숫자보다 배당표 원문을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
