핵심지표 📉 감정가 대비 49% ⚠️ 2회 유찰 🏠 실제 임차인 1명 ❓ 보증금·대항력 미상 ✅ 후순위 경매개시등기 소멸
제주지방법원 2023타경30548. 서귀포시 대정읍 제주아이파크스위트 더블유동 202호입니다. 등기상 소유자는 천소현이며, 주식회사황지가 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 최초 감정가는 904,000,000원, 현재 최저매각가는 442,960,000원입니다. 감정가와 비교하면 상당히 낮아진 가격이지만, 권리분석에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아닙니다. 주거용 오피스텔의 임차인 최원석이 실제로 어떤 대항력과 보증금 반환채권을 갖는지가 이 사건의 핵심입니다.
2020년 4월 3일 설정된 주식회사황지의 근저당권은 계산상 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이후 개시된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2020년 4월 2일 설정된 선행 근저당권의 말소 표시와 그 후속 권리이전·근질권 기록이 함께 존재하므로 등기 원본의 현재 효력도 대조해야 합니다. 무엇보다 임차인의 전입신고일과 보증금이 미상인 상황에서 낙찰자가 부담할 금액이 없다고 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경30548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로228번길 3, 더블유동 2층 202호 (제주아이파크스위트) |
| 물건종류 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2019.07.29 |
| 소유자 | 천소현 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2020.04.02 · 등기상 거래가액 1,001,800,000원 |
| 감정가 | 904,000,000원 |
| 최저매각가 | 442,960,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사황지 |
| 청구금액 | 440,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.03 주식회사황지 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 임차인 | 최원석 · 주거용 · 보증금 및 전입신고일 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.30 · 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 황지, 임차인 확인은 필수
등기상 핵심 말소기준권리는 2020.04.03 접수된 주식회사황지 근저당권입니다. 채무자는 천소현, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 주식회사황지가 신청한 2023년 임의경매와 성남동부새마을금고가 신청한 2024년 임의경매는 이 권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
이들은 기존 근저당권에 연결된 후속 권리기록으로, 별도의 독립적인 근저당권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 선행 근저당권의 말소와 후속 기록 사이의 현재 법률관계는 최신 등기사항전부증명서 및 관련 말소등기 원인을 대조해야 합니다. 이 선행 권리가 실제로 소멸했는지 확인하기 전에는 권리 전체가 정리됐다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 불확실성
매각물건명세서 및 문건접수 내역에서 최원석이 주거용 임차인으로 확인됩니다. 배당요구 사실과 날짜는 확인되지만, 대항력 판단에 필요한 전입신고일과 임대차보증금, 확정일자가 특정되지 않았습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원석 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미확정 |
| 실제 임차인 | 최원석 1명 |
|---|---|
| 배당요구 | 신고됨 · 2024.02.20 |
| 전입신고일 | 미상 · 말소기준권리와 선후관계 확인 필요 |
| 확정일자 | 미상 · 우선변제순위 확정 불가 |
| 임대차보증금 | 미상 · 미배당액 및 인수액 산정 불가 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 | 배당 시뮬레이션 0원 · 실제 인수 여부는 미확정 |
특히 유효한 대항력 임대차의 보증금이 낙찰가를 초과하고 매수인이 미배당 보증금을 인수해야 하는 구조라면, 최저매각가가 내려가더라도 인수부담은 늘어납니다. 그 결과 실질취득금액은 낙찰가 + 실제 인수보증금으로 계산되며, 다른 변수가 없다면 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 현재의 442,960,000원을 확정적인 실질취득금액으로 간주해서는 안 됩니다. 보증금과 대항력 확인 후 총취득부담을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 반값과 시세 반값은 다르다
이 물건의 감정가는 904,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 442,960,000원으로, 감정가 대비 49%입니다.
| 구분 | 매각가 기준 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 904,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 | 442,960,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 310,072,000원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 217,050,400원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
회차별 금액은 매각가 시나리오이며 향후 실제 매각기일·최저매각가격의 확정이나 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다.
등기상 소유권이전 거래가액은 1,001,800,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 과거 소유권이전 당시의 거래가액으로, 현재 실거래 시세나 동일 조건 매물의 적정가격을 뜻하지 않습니다.
현재 동일 단지·동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가보다 51% 낮아졌다는 사실과 현재 시세보다 51% 저렴하다는 판단은 엄격히 구분해야 합니다.
단순한 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 최근 실거래와 임차보증금 인수 여부를 먼저 확정하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 442,960,000원 가정)
현재 회차의 추정 배당은 집행비용과 주식회사황지 근저당권을 반영한 구조입니다. 임차인에게 지급할 배당금은 구체적인 보증금과 배당순위가 확인되지 않아 별도 산정되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,829,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사황지 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 76,130,400원 |
집행비용 6,829,600원은 추정치입니다. 황지에 대한 배당은 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 계산되었으며, 실제 채권원리금·집행비용·당해세·임차인 배당 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 76,130,400원 역시 조건부 추정치입니다.
따라서 배당 시뮬레이션상 미배당액이 0원이라고 하여 신청채권자의 청구금액 전체가 변제된다고 볼 수 없습니다. 실제 배당가능 채권액과 다른 채권의 존부는 채권계산서 등 원본을 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
현재 회차에서는 계산상 주식회사황지의 채권최고액 기준 배당이 충족됩니다. 그러나 추가 유찰 시에는 배당가능금액이 감소하면서 근저당권자의 미배당액이 커지는 것으로 추정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 황지 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) | 442,960,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 76,130,400원 |
| 3회 유찰 시 | 310,072,000원 | 304,930,992원 | 55,069,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 217,050,400원 | 213,211,694원 | 146,788,306원 | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확정적인 권리분석 결론이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 소재 주거용 오피스텔로, 감정요항표상 한국국제학교 제주캠퍼스 남서측 원거리에 위치하는 물건입니다. 주위는 단독주택·공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2019.07.29이며, 위생·급배수·난방설비 등이 확인됩니다.
- 도로. 감정요항표상 북동측 폭 약 25m 내외, 북측 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 감정요항표상 본건 관련 기호의 토지는 인접 도로 대비 평탄한 사다리형의 주거용 건부지로 조사되었습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도로 보고된 차이는 없습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 유사 물건·건축물현황도·탐문 및 외부관찰 등을 기초로 평가한 만큼, 실제 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 현재 확인된 거래가격 자료만으로는 동일 단지 주거용 오피스텔의 거래 빈도, 실제 매수층 및 매각 소요기간을 평가하기 어렵습니다. 감정가 대비 낙폭을 유동성이나 저평가의 직접적인 근거로 사용해서는 안 됩니다.
물건별 감정 기호와 필지의 대응관계 및 용도지역 기재를 토지이용계획확인서 원본으로 대조해야 합니다. 특히 감정요항표에 다른 평가 기호도 함께 수록되어 있으므로, 다른 물건의 규제사항을 본건에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 최원석의 전입신고일과 실제 점유 개시 시점을 확인하고, 2020.04.03 말소기준근저당권보다 앞서는지 검토해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 임대차계약서·매각물건명세서·임차인 권리신고 내역을 대조하여 보증금 총액과 미배당 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 확정일자와 배당순위 확인. 배당요구일 2024.02.20은 확인되지만, 우선변제권 성립과 배당금액은 별개입니다. 실제 확정일자 및 임대차보호법상 요건을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 성남동부새마을금고의 선행 근저당권 말소 상태와 엠씨아이대부주식회사 권리이전·느티나무제일차유한회사 근질권 기록의 현재 효력을 원본으로 대조해야 합니다.
- 청구액과 채권최고액 구별. 청구액 440,000,000원과 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 다르므로 채권계산서와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 동일 단지의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 매물 호가 및 실제 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 만큼, 현황조사와 실제 점유 현황, 유지보수 상태를 재확인해야 합니다.
- 명도 가능성 검토. 최원석의 실제 점유 여부 및 유효한 임대차 종료 여부에 따라 인도명령·명도소송 등 필요한 절차가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 장기 체납 관리비, 공용부분 부담 및 우선징수 조세의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 매각일정과 보증금 확인. 매각기일 2026.10.13의 진행 여부, 실제 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 매각공고 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 인수금액
제주아이파크스위트 더블유동 202호는 감정가 904,000,000원에서 현재 최저매각가 442,960,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이루어진 것은 분명합니다.
하지만 이 물건에는 실제 임차인 최원석 1명이 신고되어 있고, 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 말소기준권리 이전의 대항요건을 갖춘 임차인이라면 매수인의 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 또한 선행 근저당권과 연결된 권리이전·근질권 기록에 대한 원본 대조도 필요합니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 감정가의 49%는 단지 과거 감정가격과 현재 최저매각가격의 비율일 뿐입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로 실제 취득가격이 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.
권리 확인은 진행 중, 가격 매력은 미판정. 이 사건은 유찰 횟수나 할인율보다 임차인의 대항력·미배당 보증금, 선행 등기의 현재 효력, 최근 실거래 시세를 우선 확인해야 하는 물건입니다. 위 사항이 해소되기 전에는 현재 최저매각가를 안전한 실질취득가격으로 판단하기 어렵습니다.
