제주지방법원 2025타경8669. 제주 한경면 청수리 ‘제주에듀루치올라’ 104동 4층 402호입니다. 사건의 중심 권리는 2022.07.15 설정된 안초희의 전세권 500,000,000원입니다. 전세권 범위는 주거용 건물 전부, 존속기간은 2022.07.15부터 2024.07.14까지로 등기되어 있습니다. 같은 안초희가 2025.08.29 임의경매개시결정의 채권자로 등기됐고, 사건 청구액도 500,000,000원입니다.
한편 2022.06.24 설정됐던 제주은행 근저당권 444,000,000원은 2022.07.15 해지되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 실질적으로 가장 중요한 금전 권리는 안초희의 전세권입니다. 임차인 조사 목록은 없으며, 현재 회차 배당표상 전세금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8669 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 2680-2 제주에듀루치올라104동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 791 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 대상 면적 | 113.86㎡ |
| 소유자 | 정연숙 · 거래가액 692,062,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 642,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2022.01.11 |
① 권리 흐름 — 전세권 5억이 핵심
임차인 조사 목록은 없습니다. 따라서 별도의 임차보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 전세권은 임차인 목록과 별개로 등기된 권리이므로, 임차인이 없다는 이유만으로 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗’ 물건으로 볼 수는 없습니다.
② 전세권과 회차별 배당여력
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 642,000,000원 | 500,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 513,600,000원 | 500,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 410,880,000원 | 404,371,200원 | 95,628,800원 | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 500,000,000원을 전액 배당하고도 소유자 잔여금이 발생합니다. 1회 유찰 시에도 전세금은 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 전세권 채권 중 95,628,800원이 미충족되지만, 회차 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 이 지점은 등기 권리분류와 함께 반드시 원본 확인이 필요한 부분입니다.
③ 실거래 비교 — 숫자는 높지만 면적이 다르다
제공된 제주에듀루치올라 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 84.91㎡인 반면, 대상 면적은 113.86㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 437,350,000원이라는 평균을 이 호실의 직접적인 동일면적 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 84.91㎡ | 2 | 442,350,000원 |
| 2022.04 | 84.91㎡ | 2 | 432,350,000원 |
| 평균 | 84.91㎡ | 2건 | 437,350,000원 |
최저매각가 642,000,000원은 제공된 거래 집계 평균 437,350,000원의 146.8%입니다. 다만 거래 표본 면적이 대상과 다르고, 실제 표본 거래시점도 2022.04와 2023.03이므로 이 비율만으로 “시세보다 비싸다”거나 “싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 동일면적의 더 직접적인 거래 확인이 가격 판단의 선결조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 642,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,820,000원 |
| 2. 전세권 · 안초희 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,180,000원 |
현재 회차 642,000,000원 가정에서는 전세권 500,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 133,180,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 청수리 소재 산양리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물의 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2022.01.11입니다. 승강기·보일러 난방·화재탐지·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 16,660.0㎡, 공시지가는 115,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역과 경관보전지구·지하수자원보전구역· 가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 단지. 제주에듀루치올라 99세대이며, 제공된 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 안초희 전세권 500,000,000원의 설정일은 2022.07.15, 경매개시결정일은 2025.08.29입니다. 매각 후 소멸 여부와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 경매신청 관계. 전세권자와 경매개시결정 채권자가 모두 안초희이고 사건 청구액도 500,000,000원입니다. 이 관계를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시나리오. 410,880,000원 시나리오에서는 전세권 채권 중 95,628,800원이 미충족됩니다. 시뮬레이션상 인수는 0원이지만 등기 권리분류와 교차 확인이 필요합니다.
- 실거래 면적. 대상 면적 113.86㎡와 거래 표본 84.91㎡가 다릅니다. 동일면적 또는 직접 비교 가능한 거래를 추가 확인하기 전에는 437,350,000원을 그대로 시세로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 실제 내부 상태와 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “전세권의 처리방식 확인이 먼저다”
이 물건은 신건 최저가가 642,000,000원이고, 현재 회차 배당표상으로는 안초희 전세권 500,000,000원을 전액 배당한 뒤 소유자 잔여금 133,180,000원이 남아 매수인 인수액 0원입니다. 그러나 등기 권리 목록에는 같은 전세권이 경매개시결정보다 앞선 권리로 분류돼 있어, 단순히 “인수 0”이라는 숫자만 보고 넘어가기보다는 전세권자의 경매신청과 매각 후 소멸관계를 반드시 확인해야 합니다.
가격 역시 판단을 서두르기 어렵습니다. 제공된 실거래 평균은 437,350,000원이고 최저가는 그 집계의 146.8%지만, 실거래는 모두 84.91㎡이고 대상은 113.86㎡입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ① 전세권 법률관계의 원본 확인, ② 대상 면적에 맞는 실거래 확보입니다. 두 가지가 확인되기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 해석입니다.
