제주지방법원 2025타경8706. 서귀포시 남원읍 위미리에 있는 헷세드위미 에이동 303호입니다. 경매상 물건종류는 근린시설이며, 감정평가와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 주거용 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
등기부상 소유자는 강경운·김기택으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 의왕신용협동조합의 2019년 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당권의 채권최고액이 변경된 이력이 있으므로, 실제 채권잔액과 배당순위는 별도로 대조해야 합니다.
점유관계에서는 이경숙의 전입 및 배당요구 사실이 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 매수인 인수액 0원이라는 예상과 실제 명도·배당 문제를 구분해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3079-1 헷세드위미 에이동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미해안로129번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 79.1442㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2018.03.26 |
| 단지 규모 | 헷세드위미 · 24세대 |
| 소유자 | 강경운(2분의 1), 김기택(2분의 1) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 201,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 의왕신용협동조합 / 95,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 관할 | 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리
말소기준권리는 2019.01.10 설정된 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 135,200,000원이었으나, 2024.09.30 변경계약으로 115,620,000원으로 변경됐습니다.
이 근저당권보다 후순위인 한화생명보험주식회사 가압류, 김문희 가압류, 의왕신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정됐던 다른 근저당권들과 전세권 역시 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차 신고자는 이경숙 1명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이경숙 · 303호 | 2024.11.22 | 미상 | 2025.10.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
이경숙의 전입신고일은 2024.11.22로, 말소기준권리 설정일인 2019.01.10보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않으며, 제시된 권리분석상 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.
다만 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권의 구체적인 순위는 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다거나, 임차인 명도가 자동으로 완료된다고 볼 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 55.8%라는 숫자를 어떻게 해석할까
헷세드위미의 확인된 실거래는 7건이며, 전체 평균은 280,428,571원입니다. 그러나 과거 거래와 서로 다른 전용면적이 섞여 있어, 전체 평균만으로 경매 대상 호수의 현재 가격을 판단하기는 어렵습니다.
최근 12개월 거래는 2026.05 거래 1건으로, 전용 84.02㎡, 7층, 거래금액 360,000,000원입니다. 이에 비해 이번 경매 물건은 전용 79.1442㎡, 3층입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.02㎡ | 7층 | 360,000,000원 |
| 2023.10 | 84.02㎡ | 2층 | 300,000,000원 |
| 2023.02 | 79.14㎡ | 2층 | 193,000,000원 |
| 2022.10 | 83.84㎡ | 1층 | 245,000,000원 |
| 2022.05 | 83.84㎡ | 1층 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 77.91㎡ | 4층 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 79.38㎡ | 7층 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 280,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.02㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
최저매각가 201,000,000원은 전체 거래 평균의 71.7%, 최근 12개월 거래 평균의 55.8%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +34.7%로, 제공된 지표에서는 하락이 아닌 상승 방향입니다.
그러나 최근 거래는 면적이 다른 단일 표본입니다. 특히 경매 대상과 전용면적이 가까운 79.14㎡의 2023.02 거래금액은 193,000,000원으로, 현재 최저매각가 201,000,000원보다 낮습니다. 이 거래는 오래된 사례이므로 현재 시세를 그대로 나타내지는 않지만, 면적이 비슷한 과거 거래에서는 최저가가 더 높았다는 점을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
매각대금을 최저매각가와 같은 201,000,000원으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 근저당권과 가압류 채권자에게 배분하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 의왕신용협동조합 | 135,200,000원 | 135,200,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 20,010,962원 | 20,010,962원 |
| 3. 가압류 · 김문희 | 76,000,000원 | 42,175,038원 |
| 채권자 배당 합계 | 231,210,962원 | 197,386,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 33,824,962원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 근저당권 배당액은 최초 채권최고액 135,200,000원을 사용한 계산으로, 이후 변경된 채권최고액 115,620,000원과 실제 채권잔액을 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 시세 확인이 우선
제시된 회차별 예상가격과 배당 시뮬레이션을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 예상 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 201,000,000원 | 33,824,962원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 160,800,000원 | 73,462,162원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 128,640,000원 | 105,171,922원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당금은 증가하지만, 현재 제시된 권리관계에서는 각 회차의 매수인 예상 인수액이 0원으로 계산됩니다.
다만 이번 사건은 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 유형으로 기재돼 있지 않습니다. 따라서 낙찰가격을 낮추면 그만큼 인수보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 구조는 현재 확인되지 않습니다. 후속 서류에서 다른 선순위 권리가 확인되면 판단은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 위미리 소재 위미초등학교 남측 인근입니다. 공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2018.03.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·급배수·위생설비·옥내소화전·화재탐지설비 및 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 경매상 물건종류는 근린시설이며, 감정평가 및 매각물건명세서에 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현황상 사용 형태와 공부상 허용 용도를 구분해 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,846.0㎡, 공시지가는 284,400원/㎡입니다. 제2종일반주거지역과 보전녹지지역 등이 관계되며, 고도지구·하천구역·지하수자원특별관리구역 등 관련 제한도 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 오피스텔 이용과 공적 용도 적합성은 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 헷세드위미는 24세대이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 거래가격 형성 및 매도 시 유동성을 넓은 표본으로 확인하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래의 면적 차이. 360,000,000원에 거래된 84.02㎡ 7층 물건과 이번 79.1442㎡ 3층 물건을 직접 비교하기 전에 개별 호수의 용도·상태·면적 차이를 점검하세요.
- 유사면적 실거래. 2023.02의 79.14㎡ 거래금액 193,000,000원을 함께 참고하되, 오래된 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않도록 주의하세요.
- 임차인 계약서. 이경숙의 보증금·확정일자·임대차계약 내용·실제 점유관계를 매각물건명세서와 현장에서 재확인하세요.
- 기존 전세권 말소. 2024.11.22 말소된 전세금 84,000,000원의 전세권과 현재 전입자의 관계를 확인하고, 말소 이후 별도 임대차관계가 있는지도 점검하세요.
- 근저당 변경등기. 의왕신용협동조합 근저당권의 최초 채권최고액 135,200,000원, 변경 채권최고액 115,620,000원 및 경매 청구액 95,750,000원을 구분해 실제 배당관계를 확인하세요.
- 공부상 용도. 근린시설과 오피스텔 이용상태를 고려하여 건축물대장·사용승인 용도·실제 이용의 적법성을 검토하세요.
- 환금성. 24세대 규모와 최근 거래 1건이라는 표본 한계를 고려하여 매수 후 매도 가능성과 실제 수요를 확인하세요.
- 토지이용 제한. 보전녹지지역·고도지구·하천구역 등과 관련한 개별 호실의 대지권 및 이용 제한을 공적 서류로 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 현재 점유자의 퇴거 가능성 및 인도 절차를 점검하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 차이는 크지만, 비교 기준부터 확인해야 한다”
제주 헷세드위미 303호의 가장 눈에 띄는 지표는 최저매각가 201,000,000원과 최근 거래가격 360,000,000원의 차이입니다. 최저가가 최근 거래가격의 55.8%라는 사실은 검토할 만한 가격 지표입니다.
하지만 최근 거래는 전용 84.02㎡의 1건이고, 경매 대상은 전용 79.1442㎡입니다. 비슷한 면적의 과거 거래에서는 193,000,000원이라는 가격도 확인됩니다. 따라서 최근 거래 대비 할인율을 대상 호실의 실제 저평가율로 그대로 해석하기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 2019년 의왕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 전입자의 전입일도 말소기준보다 늦어 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 미상, 과거 전세권 말소, 근저당권 변경이력 및 근린시설의 오피스텔 이용상태는 반드시 확인해야 합니다.
결론적으로, 확인된 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트의 크기는 아직 확정하기 어렵습니다. 이번 사건은 유찰 여부만으로 접근하기보다 개별 호수의 현재 시세, 공적 용도, 임차관계와 실제 점유상태를 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 하는 물건입니다.
