제주지방법원 2025타경8743. 서귀포시 서홍동 행복빌라 4층 402호, 전용 79.1㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박미선이고, 2012년 1월 18일 매매를 원인으로 거래가액 65,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 동홍새마을금고 근저당권 채권최고액 58,500,000원이 이번 매각의 말소기준입니다. 이후 설정된 하나주식회사 근저당 60,000,000원, 제주신용보증재단 근저당 24,000,000원, 신한카드·롯데캐피탈 가압류와 이번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “후순위 채권이 배당받지 못한다”는 것과 “매수인이 그 채권을 떠안는다”는 것은 다릅니다. 현재 1.45억 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 201,532,887원 중 59,362,887원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 권리상 핵심은 이 부분입니다. 반면 임대관계는 감정평가서에서 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 1630-3 4층 402호 · 도로명 현청로 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 79.1㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박미선 (2012.01.18. 매매 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈 주식회사 / 34,067,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.01.20 동홍새마을금고 근저당권 58,500,000원입니다. 이후 하나주식회사 근저당 60,000,000원, 제주신용보증재단 근저당 24,000,000원, 신한카드 가압류 4,387,841원, 롯데캐피탈 가압류 20,577,964원 및 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 배당표상 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 3.3% 낮지만 하락 추세
행복빌라 동일 면적 79.1㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 155,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2024년 12월 150,000,000원이고 최근 12개월 평균도 1건 기준 150,000,000원입니다. 신건 최저가 145,000,000원은 이 가격의 96.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 79.1㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 79.1㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.04 | 79.1㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.1㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 1.45억은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 5,000,000원 낮은 수준입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건에 불과하고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -5.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 155,333,333원 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 크게 잡기보다는 최근 1.50억과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 동홍새마을금고 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 근저당 · 하나주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 제주신용보증재단 | 24,000,000원 | 23,670,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,387,841원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 20,577,964원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 롯데캐피탈 주식회사 | 34,067,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 145,000,000원 가정 시 채권 총액 201,532,887원 중 채권자 배당액은 142,170,000원, 미배당액은 59,362,887원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀북초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브위 슁글지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1998.09.24입니다. 기본위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 14미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 460,500원/㎡입니다.
- 현황 차이. 대지권토지 중 서홍동 1630-6번지 17㎡는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 거래 표본. 행복빌라는 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입 여부와 임대차 관계를 원본 서류 및 현장에서 재확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 155,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -5.1%이므로 1.45억과 1.50억의 500만원 차이를 과도한 할인으로 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원입니다. 각 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 현황. 서홍동 1630-6번지 17㎡가 공부상 ‘대’, 현황 ‘도로’인 점을 현장과 공적장부에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2012년 동홍새마을금고 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 신건 1.45억으로 최신 거래 1.50억보다 500만원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 거래 추세가 -5.1%라는 점을 감안하면, 이를 큰 폭의 저가 구간으로 보기는 어렵습니다. 여기에 임대관계가 미상인 만큼 권리 말소 구조와 실제 점유관계를 구분해 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
