제주지방법원 2025타경8751. 제주 서귀포시 중문동 포레나제주중문 103동 604호 아파트입니다. 2023.06.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물의 7층 중 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 김혜선·장재현으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024.07.29 매매에 따른 등기 거래가액은 818,870,000원입니다.
권리관계의 출발점은 같은 날 설정된 근저당권들입니다. 제주신용협동조합이 채권최고액 573,600,000원으로 선순위에 있고, 주식회사다온이앤에이가 채권최고액 310,479,120원으로 그다음 순위에 있습니다. 후순위 근저당권자인 주식회사다온이앤에이가 임의경매를 신청했으며, 청구액은 258,732,600원입니다.
근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 이후의 가압류도 이미 말소되어 등기상 인수할 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 임차인이 확실히 없다고 단정하거나 명도가 곧바로 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1802 포레나제주중문 103동 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중문상로82번길 45 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 지상 7층 중 6층 |
| 분석 대상 면적 | 101.7229㎡ · 실거래 비교 표본과 면적 불일치 |
| 사용승인일 | 2023.06.15 |
| 소유자 | 김혜선 (지분 2분의 1) · 장재현 (지분 2분의 1) |
| 등기 거래가액 | 818,870,000원 (2024.07.29 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 740,000,000원 / 740,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 주식회사다온이앤에이 |
| 경매 청구액 | 258,732,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 점유·임대관계 | 특정된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 소멸 구조 확인
말소기준권리는 2024.07.29 설정된 제주신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 573,600,000원이며 채무자는 장재현입니다. 동일 날짜에 설정된 을구 2번 주식회사다온이앤에이 근저당권은 등기 순위상 후순위입니다.
주식회사다온이앤에이의 후순위 근저당권과 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 김혜선 지분에 설정되었던 가압류 2건도 각각 2026.07.03과 2026.07.07 말소되었습니다.
과거 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기가 있었으나, 신탁등기는 2024.07.29 소유권이전 과정에서 말소되었고 금지사항등기도 같은 날 말소되었습니다. 따라서 현재의 등기상 권리구조는 선순위 근저당권과 후순위 근저당권을 중심으로 판단할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 137.8%라는 숫자의 함정
포레나제주중문의 최근 실거래를 살펴보면, 전체 11건의 평균은 537,545,454원이고 최근 12개월 6건의 평균은 537,166,666원입니다. 최저매각가 740,000,000원은 최근 평균의 137.8%에 해당합니다.
그러나 여기에는 중요한 비교 조건이 있습니다. 분석 대상 면적은 101.7229㎡인 반면, 최근 실거래 대부분은 84.94~84.97㎡입니다. 따라서 137.8%는 동일 평형의 시세 대비 고평가율이 아니라, 면적이 다른 거래 표본에 대한 단순 금액 비율입니다. 이를 그대로 투자수익률이나 적정 낙찰가 판단에 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 548,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 1 | 495,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 1 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 84.94㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 2024.08 | 84.97㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2023.10 | 84.97㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 2023.10 | 76.89㎡ | 6 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 상이 | 6건 | 537,166,666원 |
최근 거래로 표시된 2026.06 거래금액은 500,000,000원입니다. 같은 달 다른 거래는 548,000,000원이었으며, 최근 12개월 평균은 537,166,666원입니다. 현재 신건 최저가는 이들 거래금액을 모두 웃돕니다. 다만 해당 거래들은 대상 물건보다 면적이 작은 세대들이므로 시세보다 비싸다는 최종 결론보다는 추가적인 동일 면적 비교가 필요하다는 판단이 정확합니다.
한편 현재 등기 거래가액은 2024.07.29 기준 818,870,000원입니다. 이는 과거 소유권이전 당시의 거래가액이지 현재 시점의 실거래 시세를 보장하는 기준은 아닙니다. 현재 최저가가 과거 취득가보다 낮다는 이유만으로 매수가격에 충분한 안전마진이 있다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 740,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,800,000원 |
| 1. 근저당 · 제주신용협동조합 | 573,600,000원 | 573,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다온이앤에이 | 310,479,120원 | 156,600,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 153,879,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 9,800,000원을 차감하고 근저당권자에게 730,200,000원이 배당되는 추정입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 피담보채무 잔액, 배당요구, 당해세 및 우선변제채권 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수금과 구별됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 확대
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 제시된 회차별 시나리오에서는 1회 유찰 시 592,000,000원, 2회 유찰 시 473,600,000원으로 최저매각가가 내려갑니다. 다만 이는 회차별 가정이며, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원의 기일별 공고를 확인해야 합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 740,000,000원 | 153,879,120원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 592,000,000원 | 300,399,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 473,600,000원 | 417,615,120원 | 0원 |
가정한 매각가격이 하락할수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 별도로 확인되지 않은 대항력 임차인이나 점유 문제가 없다는 조건 아래의 권리 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 소재 중문초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량의 진출입이 가능하며 인근에 일주도로가 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2023.06.15 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 화강석 및 페인팅 외벽, 벽지·타일 내벽, 강마루 바닥, 시스템창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 천정형 에어컨 냉방설비, 화재탐지설비, 승강기 및 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 부정형 공동주택 부지이며, 남서측 폭 약 15m 아스콘포장도로와 북측 폭 약 4m 콘크리트포장도로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역, 고도지구(20m 이하), 상대보호구역, 건축계획심의대상구역 등 관련 토지이용 제한이 표시되어 있습니다. 토지이용계획상 보전산지·공익용산지 등의 저촉 사항도 있으므로 각 규제의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 단지 규모. 포레나제주중문은 169세대입니다. 확인되는 실거래는 11건이며, 면적별 거래금액의 차이가 있어 매각 대상과 면적이 일치하는 거래를 확보하는 것이 환금성 평가의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 평형 시세 확보. 대상 분석 면적은 101.7229㎡인데, 실거래 표본은 주로 84.94~84.97㎡입니다. 단순 평균 537,166,666원을 대상 물건의 적정 시세로 직접 적용하지 말고, 동일 면적의 실거래와 개별 호수의 조건을 확인해야 합니다.
- 최신 거래 및 추세. 2026.06 거래 500,000,000원과 548,000,000원을 비롯하여 최근 12개월 평균 및 -0.2%의 거래 추세를 함께 검토해야 합니다. 서로 다른 면적의 거래금액을 비교한 결과에만 의존해서는 안 됩니다.
- 선순위 근저당 확인. 을구 1번 제주신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 을구 2번 주식회사다온이앤에이 근저당권도 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 특정된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유상태를 확인해 대항력 있는 점유자가 있는지 검토해야 합니다.
- 과거 신탁관계. 주식회사하나자산신탁 명의 신탁등기는 말소된 상태입니다. 신탁원부 제2023-905호와 말소 경위가 실제 권리관계에 영향을 남기지 않는지 필요시 원본을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 신건에서 예상 채권 미배당은 153,879,120원입니다. 해당 미배당액이 매수인에게 인수되는 금액은 아니지만, 실제 배당금액은 확정된 채권 잔액과 우선변제채권에 따라 변동될 수 있습니다.
- 유찰 후 재검토. 1회 유찰 시 592,000,000원, 2회 유찰 시 473,600,000원의 시나리오가 있습니다. 각 가격대에서도 동일 면적 시세와 점유관계를 다시 확인한 뒤 매각가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자 및 인도절차에 필요한 비용을 사전에 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 이러한 부대비용이 전혀 발생하지 않는다는 뜻이 아닙니다.
- 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.10.13입니다. 입찰 전 기일 변경 여부와 법원 공고, 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격 매력은 미확인”
포레나제주중문 103동 604호는 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 신탁등기와 가압류를 제외하면 등기상 매수인이 인수할 담보권은 확인되지 않습니다. 신건 기준 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 입찰 여부를 결정하기는 어렵습니다. 우선 임대관계가 미상이어서 점유와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 또한 최저가 740,000,000원은 최근 실거래 평균 537,166,666원의 137.8%이지만, 양쪽의 면적이 일치하지 않아 이 비율을 대상 물건의 확정적인 고평가율로 볼 수는 없습니다.
최근 거래 추세는 -0.2%로 소폭 하락하고 있으며, 현재 확보된 가격자료만으로 신건의 할인 매력을 확인하기 어렵습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 낮아진 가격이 곧바로 적정 매수가격을 의미하지는 않습니다.
결론적으로 등기상 권리의 소멸구조는 비교적 명확하지만, 점유관계와 동일 면적 시세 확인이 남아 있습니다. 신건 최저가에서 서둘러 응찰하기보다는 실제 점유상태, 비교 가능한 실거래가와 매각조건을 확인하고 필요하면 유찰 후 가격을 재검토하는 접근이 적절합니다.
