제주지방법원 2025타경8788. 제주시 일도이동 1028-19, 도로명 신선길 23의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 250.9㎡이며 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층 구조로, 2-1은 39.66㎡ 주택, 2-2는 23.14㎡ 근린생활시설(대중음식점)으로 이용 중입니다. 제시외 건물이 포함되고, 벽돌담·대문·조경수·조경석도 거래관행상 토지에 포함해 평가됐습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2017년 7월 21일 설정된 노형새마을금고 근저당 130,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 근저당과 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8788 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도이동 1028-19 · 제주특별자치도 제주시 신선길 23 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 2-1 주택 · 2-2 근린생활시설(대중음식점) |
| 토지 | 250.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 스레트지붕 단층 · 2-1 39.66㎡ · 2-2 23.14㎡ |
| 소유자 | 이화옥 |
| 감정가 / 최저가 | 438,964,350원 / 438,964,350원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 을구 13번 노형새마을금고 근저당이며, 이후 현재 남아 있는 노형새마을금고 추가 근저당, 주식회사온은자산관리대부·박상미의 근저당, 제주신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 건물 현황 — 권리보다 더 중요한 확인 지점
목록2-1은 주택, 목록2-2는 등기사항전부증명서상 주택이지만 일반건축물대장상 대중음식점으로 변경됐고 현황도 근린생활시설(대중음식점)으로 이용 중입니다. 또한 일반건축물대장에는 다음 무단증축이 위반건축물로 등재돼 있습니다.
| 구분 | 구조 | 용도 | 면적 |
|---|---|---|---|
| 무단증축 | 벽돌구조 | 제2종근린생활시설(일반음식점) | 11.04㎡ |
| 무단증축 | 벽돌구조 | 창고시설(일반창고) | 21.48㎡ |
| 무단증축 | 벽돌구조 | 단독주택 | 29.06㎡ |
목록2의 일반건축물대장에는 사용승인일이 기재돼 있지 않아 감정평가에서는 1963.04.08 허가일을 참작했습니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층 구조이고, 위생·급배수설비와 2-1 주택에는 보일러에 의한 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,964,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,789,644원 |
| 1. 노형새마을금고 · 을구 13 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 노형새마을금고 · 을구 16 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 주식회사온은자산관리대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 박상미 · 을구 25 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 5. 박상미 · 을구 26 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 6. 제주신용보증재단 가압류 | 45,098,587원 | 45,098,587원 |
| 7. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 12,552,316원 | 12,552,316원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,023,803원 |
현재 회차에서는 채권 합계 342,150,903원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 90,023,803원입니다. 1회 유찰 가정에서도 미배당은 0원이며, 2회 유찰·감정가 64%인 280,937,184원에서는 미배당 65,946,840원이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 438,964,350원 | 342,150,903원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 351,171,480원 | 342,150,903원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 280,937,184원 | 276,204,063원 | 65,946,840원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 배당 부족액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지 않습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “몇 회차에 사느냐”보다 “건축물 현황을 어떤 조건으로 받아들이느냐”에 더 가깝습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일도초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 250.9㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(30M이하), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 558,300원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외건물을 포함하고, 벽돌담·대문·조경수·조경석도 토지에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 무단증축 11.04㎡·21.48㎡·29.06㎡의 위치·용도·현재 상태를 일반건축물대장과 현장에서 대조하세요.
- 혼합용도 확인. 등기상 주택인 2-2가 일반건축물대장 및 현황상 근린생활시설(대중음식점)로 이용 중입니다.
- 제시외건물 포함 범위. 일괄매각 대상과 감정평가에 포함된 담장·대문·조경수·조경석의 범위를 현장에서 확인하세요.
- 오래된 건물 상태. 사용승인일이 기재되지 않아 1963.04.08 허가일을 참작해 평가한 목조 스레트지붕 단층 건물입니다.
- 가격 검증. 시세 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장 가치와 건물 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·건축물대장·감정평가서의 실제 기재를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 말소기준 이후 현재 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 주택과 근린생활시설이 섞인 혼합 이용이고, 일반건축물대장에는 무단증축 3개가 위반건축물로 올라가 있습니다. 신건 최저가는 438,964,350원이지만 시세 비교 근거 없이 이를 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 건축물 현황·용도·위반건축물 상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
