제주지방법원 2025타경9282. 산방산코아루아이비타운 109동 1,2층 104호입니다. 사건 분류는 근린주택으로 되어 있고, 감정평가상 이용상태는 연립주택이며 상부에는 다락이 소재합니다. 현 소유자 고소영은 2022.06.30 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 585,000,000원입니다. 같은 날 송도동새마을금고의 채권최고액 319,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2024.03.29 최애경의 채권최고액 39,000,000원 근저당권이 설정됐다가 2026.06.29 말소됐고, 2024.07.09 김성식 명의의 임차권등기가 들어왔습니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.15 접수됐으며, 말소기준 이후의 경매개시결정과 임차권은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리 자체보다 더 큰 변수는 594,000,000원이라는 현재 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9282 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 109동 1,2층 104호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계북로 137 |
| 용도 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 상부 다락 소재 |
| 가격비교 대상면적 | 52.1062㎡ |
| 사용승인일 | 2019.05.30 |
| 소유자 | 고소영 · 2022.06.30 소유권이전 · 거래가액 585,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 594,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 303,935,510원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 송도동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심 기준은 2022.06.30 송도동새마을금고 근저당권입니다. 김성식의 주민등록일자·점유개시일자도 2022.06.30이지만, 분석자료에서는 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 2024.07.09 설정된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명, 승계액은 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우형 | 109동 1,2층 104호 | 2,000,000원 / 12,500,000원 | 전입 2025.06.09 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김성식 | 건물전부 | 250,000,000원 | 전입 2022.06.30 · 확정 2022.05.02 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
김성식은 2024.07.09 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 설정됐고 같은 날 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 을구 5-2는 5번 임차권의 임대차계약일자를 2022.05.02로 경정한 등기이므로, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 이름이 확인되는 임차인은 김우형·김성식 2명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돈다
가격 판단은 과거 전체 평균 537,083,333원보다 최근 12개월 평균 403,333,333원, 최신 거래 410,000,000원, 최근 흐름 -30.7%를 우선해서 봐야 합니다. 2022년에는 585,000,000원~650,000,000원 거래가 집중돼 있어 전체 평균에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 99.74㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 99.74㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 99.74㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2024.09 | 99.74㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2024.08 | 99.74㎡ | 1 | 465,000,000원 |
| 2022.10 | 99.74㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2022.05 | 99.83㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 2022.05 | 99.74㎡ | 1 | 650,000,000원 |
| 2022.05 | 99.74㎡ | 1 | 630,000,000원 |
| 2022.04 | 99.74㎡ | 1 | 630,000,000원 |
| 2022.04 | 99.74㎡ | 1 | 650,000,000원 |
| 2022.04 | 99.83㎡ | 1 | 585,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 99.74㎡ | 3건 | 403,333,333원 |
현재 최저가 594,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 147.3%입니다. 최근 거래 추세도 -30.7%이고, 최신 거래는 410,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 대비 110.6%라는 수치보다 최근 12개월 가격대를 우선하면, 현 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 594,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,340,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 송도동새마을금고 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 계산 | - | 266,660,000원 |
단순 배당 시뮬레이션상 근저당권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김성식의 배당요구가 확인되는 만큼 실제 소유자 잔여금은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 계산 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 594,000,000원 | 319,000,000원 | 266,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 475,200,000원 | 319,000,000원 | 149,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 380,160,000원 | 319,000,000원 | 55,037,760원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 사건의 평균 유찰 횟수를 근거로 이 물건이 반드시 유찰될 것처럼 볼 수는 없습니다. 다만 주어진 회차 시나리오상 1회 유찰 시 475,200,000원, 2회 유찰 시 380,160,000원으로 내려가며, 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지자료 기준)
- 입지. 사계초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·숙박시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 내 제1,2층 104호이며, 사용승인일은 2019.05.30입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·화재탐지·천정형에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 단지 규모. 산방산코아루아이비타운은 총 54세대이며 최근 12개월 실거래는 3건입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있고, 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리. 인수액 0원이라는 권리상 장점을 현재 최저가 594,000,000원의 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 537,083,333원보다 최근 12개월 평균 403,333,333원·최신 거래 410,000,000원·추세 -30.7%를 우선 확인해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 실거래 표본은 99.74~99.83㎡, 가격비교 대상면적은 52.1062㎡이므로 입찰 전 동일 면적·유사 구조 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 김성식 배당 확인. 보증금 250,000,000원과 배당요구가 확인되므로 최종 배당표에서 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 김우형 점유관계 확인. 보증금 2,000,000원·차임 12,500,000원·전입 2025.06.09로 조사돼 있으므로 현장 점유와 명도 조건을 재확인해야 합니다.
- 다락 확인. 매각물건명세서상 상부 다락이 소재하므로 현황·면적·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·최종 배당표를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현재 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.06.30 송도동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 임차권은 자료상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 입찰 판단에서 더 중요한 숫자는 594,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 403,333,333원, 최신 거래는 410,000,000원이며 최근 가격 추세는 -30.7%입니다. 현 최저가는 최근 평균의 147.3%이므로 단순히 “경매니까 싸다”고 접근할 가격대가 아닙니다.
또한 실거래 표본 면적이 대상 가격비교 면적과 일치하지 않는다는 한계가 있어, 지금 단계에서 최근 실거래 숫자를 동일물건 시세로 단정해서도 안 됩니다. 결국 이 물건의 핵심은 인수 위험보다는 적정 입찰가 검증입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 하락한 최근 거래 흐름과 면적 차이를 모두 반영해 현 회차 가격을 엄격하게 검토하는 것이 필요한 사건입니다.
