🛡️ 인수 0원 💰 최저가 110,000,000원 👤 실제 임차인 1명
인천지방법원 2025타경1582. 청라동 딜라이트타워2 7층 701호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 기준은 2013.04.19 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 2024년 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며, 임차권 역시 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
임차인 유창준은 2018.08.06 전입·점유개시와 확정일자를 갖추고 2024.09.05 임차권등기를 했으며 보증금은 90,000,000원입니다. 다만 전입일이 2013.04.19 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각 시 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1582 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 13층 건물 중 7층 |
| 임차권 범위 | 제7층 제701호 37.053㎡ 전부 |
| 소유자 | 이호영 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 33,951,570원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 권리
말소기준은 2013.04.19 하나은행 근저당입니다. 2024.05.24의 신용보증기금 가압류 15,675,000원, 경기신용보증재단 가압류 42,499,972원과 2025.09.12 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 임차인 유창준도 2018.08.06 전입이므로 선순위 대항력을 갖지 못합니다.
② 임차인 — 보증금 90,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유창준 | 제7층 제701호 37.053㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.08.06 확정 2018.08.06 배당요구 2024.09.05 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임차인은 실제 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 유창준 본인의 임차권등기이며, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 15,675,000원 | 15,675,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 42,499,972원 | 1,985,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액 148,174,972원 중 107,660,000원이 배당되고 40,514,972원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당순위와 금액은 근저당 변경 기록, 임차권의 확정일자·배당요구 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 가격 — 신건 110,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 110,000,000원으로 감정가 100%의 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 매력은 별개이므로, 감정가 자체만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동 행정복지센터 동측 인근으로, 유사 업무시설·아파트·상업시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 701호이며 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 도로, 남동측 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 유창준의 임차보증금은 90,000,000원이지만 전입 2018.08.06으로 말소기준 2013.04.19보다 늦습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 근저당 변경 확인. 2015.07.17 채권최고액 36,000,000원 변경 기록과 배당 시뮬레이션의 90,000,000원 기준을 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 순위 확인. 임차권의 확정일자 2018.08.06과 배당요구 2024.09.05를 포함해 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 감정가와 같은 110,000,000원입니다. 오피스텔 특성상 실거래·임대수익·공실 가능성을 함께 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘인수 0원’
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.04.19 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 유창준의 전입·확정일자는 2018.08.06입니다. 보증금은 90,000,000원으로 크지만 대항력이 없어 매수인이 승계하지 않습니다. 이후 가압류와 임차권도 매각으로 정리되는 구조라 권리 측면의 핵심 부담은 낮습니다.
다만 현재는 감정가와 최저가가 모두 110,000,000원인 신건입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 특히 등기상 2015.07.17 근저당 채권최고액 변경 기록과 배당 시뮬레이션 기준 금액의 차이는 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
