🏷️ 신건 100% · 📉 최근 시세 대비 91.1% · 📈 최근 거래 추세 +3.2% · 🏠 임차 관련 4명 · ✅ 인수 추정 0원 · ⚠️ 보증금 미상

인천지방법원 2025타경1628. 인천광역시 남동구 서창동 소재 서창 베니엔 312동 1층 101호입니다. 전용면적 84.92㎡의 아파트로, 단지는 총 742세대이며 2016.03.09. 준공됐습니다.

등기부의 권리관계는 비교적 명확합니다. 소유자 최성덕은 2022.01.18. 이 주택을 357,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 392,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 인천신용보증재단의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다.

말소기준권리는 2022.01.18. 신한은행 근저당권입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이번 물건에는 2025.07.24. 전입한 사람이 4명 기재돼 있습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전에 해소해야 할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계 확인 필요

2022.01.18. 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 392,700,000원이며, 이 권리 자체는 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류(35,650,000원)와 2025.09.18. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 전입 4명, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 사람은 박진수·정해기·이휘진·정하준입니다. 모두 2025.07.24. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준권리 설정일인 2022.01.18.보다 늦으므로 현재 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.

그러나 각자의 보증금과 확정일자는 알려져 있지 않습니다. 전입자 4명이 각각 독립적인 임대차계약을 체결했는지, 같은 세대의 구성원인지도 확정할 수 없습니다. 따라서 기재 인원은 4명이지만 실제 독립 임대차계약의 수와 보증금 총액은 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제권은 확정일자 등 추가 요건이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않았으며, 4명의 독립적인 임대차계약이 확인된 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 91.1%

서창 베니엔은 742세대, 2016.03.09. 준공된 아파트 단지입니다. 분석 대상과 동일한 전용 84.92㎡를 중심으로 최근 거래를 비교합니다. 유사 면적인 84.7㎡ 거래도 포함된 전체 비교 표본은 10건이며, 전체 평균은 400,500,000원입니다.

가격 판단에는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 408,125,000원이고, 가장 최근인 2026.09. 거래는 422,500,000원입니다. 최근 거래가격의 이전 구간 대비 추세도 +3.2%로 제시돼 있습니다.

현재 최저가 372,000,000원은 최근 12개월 평균 408,125,000원보다 36,125,000원 낮습니다. 비율로는 최근 시세의 91.1%입니다. 전체 평균인 400,500,000원을 기준으로 보더라도 92.9%입니다.

또한 가장 최근 거래인 2026.09.의 422,500,000원보다도 최저가가 낮습니다. 최근 거래 추세가 +3.2%로 제시된 점까지 고려하면, 단지 거래가격과 신건 최저가 사이에는 실제 수치상의 차이가 있습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 나타납니다. 다만 개별 낙찰사례의 낙찰가와 낙찰일이 확인되지 않으므로, 이 통계만으로 해당 물건의 낙찰 가능성이나 적정 응찰가를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 6,008,000원을 제외한 365,992,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 인천신용보증재단은 배당을 받지 못하고, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 등을 기준으로 한 채권자 총액은 428,350,000원, 미배당액은 62,358,000원입니다. 다만 신한은행의 경매 신청 청구액은 363,968,198원이므로, 이를 채권최고액과 동일한 실제 확정채권액으로 보아서는 안 됩니다. 실제 배당액은 채권계산서와 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 소액임차인 최우선변제액은 반영되지 않았습니다. 미배당액 62,358,000원은 채권최고액 등을 이용한 시뮬레이션상 부족액이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 증가

이 물건의 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 회차별 시뮬레이션에서는 유찰 시 최저가가 낮아지고, 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어나는 구조입니다. 반면 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 현재 판정 아래에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

신건에서는 신한은행 예상배당액이 신청 청구액보다 많아 신청채권이 충족되는 것으로 시뮬레이션됩니다. 반면 1회 또는 2회 유찰 시에는 해당 신청 청구액에 미달합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천장서초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 아파트와 공동주택이 들어선 공동주택지대입니다.
• 교통. 인근 대로를 운행하는 시내버스 정류장이 있고, 감정평가에서는 대중교통 편익을 대체로 보통 수준으로 평가했습니다. 남측 및 동측으로 각각 약 23m 포장도로에 접해 차량 진출입이 용이합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 등의 지상 19층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있으며, 공부상 용도는 아파트입니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가에는 건축물현황도를 활용했습니다. 실제 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 서창2공공주택 지구단위계획구역 및 공공주택지구 등으로 표기돼 있습니다. 과밀억제권역과 학교환경 관련 보호구역도 확인됩니다. 토지이용계획상 공시지가는 1㎡당 1,742,000원입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역과 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 기재돼 있습니다. 해당 기간은 경과했으므로 입찰 시점의 지정 및 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 확인된 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 상태가 확인됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 742세대 단지이며, 비교 표본 10건의 거래가격은 379,500,000원~422,500,000원에 분포합니다. 다만 대상이 1층이므로 중간층·고층의 가격대를 그대로 기대하기보다 저층 실거래와 개별 주택 상태를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 4명 확인. 박진수·정해기·이휘진·정하준의 실제 점유관계, 세대 구성 및 독립 임대차계약 여부를 확인하세요. 전입일이 같다는 사실만으로 임대차계약이 동일하다고 단정할 수 없습니다.
• 보증금과 확정일자. 각 임차인의 보증금, 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 특히 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 배당요구 확인. 박진수의 배당요구일은 2025.11.28.입니다. 나머지 전입자의 배당요구 여부와 법정 배당순위를 확인해야 합니다.
• 1층 가격 검토. 2025.09. 동일 전용면적 1층 거래가격 380,000,000원을 함께 비교하세요. 최근 12개월 평균 408,125,000원은 중간층·고층 거래를 포함하므로 대상 호수에 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 현장조사와 매각물건명세서 등을 통해 현재 점유·관리 상태를 확인하고 수선 가능성을 고려하세요.
• 명도계획. 대항력 없는 전입자라고 하더라도 실제 인도에는 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 매수인 인수액 0원과 인도 관련 비용은 구별해야 합니다.
• 배당액 검증. 신한은행 채권최고액 392,700,000원과 경매 신청 청구액 363,968,198원은 다른 수치입니다. 실제 채권액과 배당은 채권계산서 등으로 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 미납 여부와 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 등 토지이용 규제의 현재 지정 상태 및 매수인에게 적용되는 조건을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가 원본을 최종적으로 대조하세요.

맺으며 — “가격 차이는 확인, 임차관계는 확인 필요”

인천 서창 베니엔 312동 101호는 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 물건입니다. 372,000,000원의 최저가와 408,125,000원의 최근 평균 사이에는 36,125,000원의 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 +3.2%로 제시돼 있어 시세 측면의 검토 근거는 분명합니다.

다만 1층이라는 특성을 반영하면 가격 차이를 보다 보수적으로 보아야 합니다. 과거 동일 면적 1층 거래가 380,000,000원이었다는 점은 최근 평균을 그대로 적용하는 방식에 주의가 필요함을 보여줍니다.

권리관계에서는 2022.01.18. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 4명도 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 후순위입니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 임대차계약의 수가 확인되지 않았으며, 감정평가 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 신건 최저가와 최근 시세의 차이를 확인하되, 1층 가격 보정과 임차·점유관계 검증을 선행하는 것입니다. 예상 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 모든 실무 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 현재 자료 기준의 종합 평가는 B등급으로, 가격상 차이는 있으나 계약·점유 및 내부 상태 확인을 조건으로 한 분석입니다.