인천지방법원 2025타경1963. 송도동 더퍼스트시티송도 7층 102-701호, 전용 64.925㎡ 아파트입니다. 소유자 임길성은 2023.12.08 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 587,300,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 515,900,000원이 말소기준권리입니다. 이후 연수구 압류, 권비연의 주택임차권, 경매개시결정, 현대캐피탈 가압류, 국세 압류, 부천시 압류가 이어졌지만 모두 기준권리보다 늦습니다.
임차인 권비연은 점유개시일이 2023.11.09로 기록되어 있으나 주민등록일은 2024.10.29입니다. 대항력은 점유만으로 성립하는 것이 아니라 주민등록과 함께 판단하므로, 제공된 권리판정대로 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없습니다. 2025.12.08 임차권등기도 기준권리 이후 설정된 권리라 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-28 더퍼스트시티송도 7층 102-701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 64.925㎡ · 10층 건물 내 7층 |
| 사용승인 | 2022.05.11 |
| 소유자 | 임길성 · 등기상 거래가액 587,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 508,662,422원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권비연 | 7층 102-701호 64.925㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 23,200,000원 40,000,000원 중 미반환액 | 주민등록 2024.10.29 확정일자 2024.10.29 점유개시 2023.11.09 | 대항력 없음 우선변제 후순위 가능 승계 없음 |
권비연의 임대차계약일은 2024.01.06이고, 주민등록과 확정일자는 2024.10.29입니다. 말소기준 근저당 2023.12.08보다 주민등록이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2025.12.08 배당요구가 확인되고 확정일자도 기재되어 있어 후순위 배당 가능성은 있으나, 이는 선순위 근저당 및 세금 등 실제 배당순서에 따라 달라질 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명이며, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 평균의 171.9%
더퍼스트시티송도는 144세대, 사용승인일 2022.05.11입니다. 확인된 실거래는 8건이며 전체 평균은 344,625,000원, 최근 12개월 평균은 344,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 342,000,000원이고 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 43.68㎡ | 7 | 342,000,000원 |
| 2026.01 | 54.03㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 39.65㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 39.65㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 39.65㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 48.22㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2025.06 | 48.22㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2024.12 | 43.68㎡ | 9 | 325,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 515,900,000원 | 515,900,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,617,409원 | 18,617,409원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,162,591원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용 8,320,000원, 우리은행 515,900,000원, 현대캐피탈 18,617,409원, 소유자 잔여 49,162,591원으로 산출돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 여부가 반영되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 592,000,000원 | 534,517,409원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 473,600,000원 | 466,464,000원 | 68,053,409원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 378,880,000원 | 372,775,680원 | 161,741,729원 | 0원 |
유찰되면 우리은행을 비롯한 채권자의 미배당액은 늘지만, 그것이 곧 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이나 별도 인수권리가 없으므로 매수인 인수는 계속 0원입니다. 이 사건은 유찰에 따라 권리위험이 커지는 구조가 아니라 가격과 채권자 회수율이 변하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천신정초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물의 7층이며 사용승인일은 2022.05.11입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 경제자유구역, 성장관리권역, 상대보호구역, 제1종지구단위계획구역 등에 포함되고 공시지가는 3,906,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 폭 약 15미터, 북동측·북서측 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 확인. 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 344,400,000원의 171.9%입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 동일면적 실거래 확보. 확인된 거래 면적이 모두 대상 64.925㎡와 다릅니다. 응찰 전 동일 또는 유사면적 거래를 별도로 확인해야 가격판단 정확도가 올라갑니다.
- 임차권자 점유상태 확인. 권비연의 대항력은 없지만 실제 점유 여부에 따라 인도·명도 과정은 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 배당순위 확인. 연수구·국·부천시 압류가 있어 당해세 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차인 배당관계 대조. 임차권등기에는 확정일자 2024.10.29와 미반환 보증금 23,200,000원이 기재되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 실제 배당표에서는 최우선변제 여부까지 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 체납관리비와 내부상태, 실제 점유관계는 현장 및 관리주체를 통해 별도 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.08 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 권비연은 주민등록이 2024.10.29라 대항력이 없습니다. 후순위 임차권·압류·가압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 592,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 344,400,000원의 171.9%이고 최근 거래 추세도 -0.2%입니다. 대상 전용 64.925㎡와 확인된 거래 면적이 일치하지 않는다는 중요한 한계가 있어 단순히 344,400,000원을 대상 호실의 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 주어진 자료만 놓고 보면 신건은 물론 1회 유찰 473,600,000원도 최근 거래 수준과 간격이 크고, 2회 유찰 378,880,000원 역시 최근 12개월 평균 344,400,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성보다 적정 응찰가 검증이 핵심인 물건입니다.
