인천지방법원 2025타경1988. 석남동 한빛아트빌 1동 4층 401호, 전용 45.6㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성주이며 2025년 5월 28일 매매, 2025년 5월 29일 소유권이전 당시 거래가액은 72,000,000원입니다. 그런데 이 사건에는 소유권 취득보다 앞선 임대차를 기초로 한 이재연의 주택임차권 80,000,000원이 존재합니다. 임대차계약일은 2021년 5월 15일, 주민등록·점유개시· 확정일자는 2021년 6월 10일이고 임차권등기는 2025년 9월 1일 접수됐습니다.
제공된 매각물건명세서는 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권”으로 명시하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 반면 현재 회차의 제공 배당표는 신청채권자 이재연의 청구금액 82,421,917원이 전액 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 청구금액과 임차보증금이 어떤 관계인지, 실제 배당에서 보증금이 전액 소멸하는지는 입찰 전에 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 526-1 한빛아트빌 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.6㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박성주 (2025.05.28. 매매 · 거래가액 72,000,000원, 2025.05.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재연 / 82,421,917원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2001.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2026년 1월 2일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025년 9월 1일 이재연의 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있으며 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 “경매개시결정 이후 권리는 소멸한다”는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이재연 4층 401호 45.6㎡ 전부 | 80,000,000원 | 대항력 有 매각물건명세서 명시 | 판정 유보 확정일자 2021.06.10 · 배당요구 2025.09.01 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최근 시장은 7,200만원, 방향은 하락
한빛아트빌1동은 12세대, 2001년 9월 11일 사용승인된 다세대주택입니다. 제공된 동일 면적대 거래는 4건이며 전체 평균은 99,500,000원이지만, 과거 2022~2023년 113,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.6㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2023.04 | 46.22㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2022.03 | 46.22㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2021.06 | 45.6㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.6㎡ | 1건 | 72,000,000원 |
현재 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 72,000,000원의 127.8%입니다. 여기에 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -33.7% 하락 추세입니다. 전체 평균 99,500,000원만 보면 감정가가 낮아 보이지만, 최신 시장을 기준으로 하면 정반대입니다. 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 이재연 | 82,421,917원 | 82,421,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,522,083원 |
제공 배당표 기준으로는 현재 92,000,000원 매각 시 신청채권자 청구액 82,421,917원이 전액 배당되고 소유자에게 7,522,083원이 남습니다. 다만 매각물건명세서의 선순위 임차권 80,000,000원과 신청채권 82,421,917원의 관계가 확인되지 않은 상태이므로, 이 표만으로 임차보증금 인수액이 확정적으로 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역 서측 인근으로 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 석남역(인천2호선·서울7호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인은 2001.09.11입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 1,727,000원/㎡이며 토지면적은 224.8㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 제공된 거래 표본은 4건입니다. 최신 거래는 72,000,000원이고 최근 가격 추세는 -33.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 을구 13번 주택임차권의 보증금 80,000,000원과 신청채권자 이재연의 청구액 82,421,917원이 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 계산. 실제 배당표에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 73,600,000원·58,880,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금이 남으면 실질취득은 약 80,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 99,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 72,000,000원과 -33.7% 하락 추세를 가격 판단의 기준으로 보는 것이 중요합니다.
- 점유·명도. 주거용 임차권이 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 재확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 8,000만원 임차권을 먼저 보라”
이 사건에서 숫자 하나만 먼저 볼 필요가 있다면 80,000,000원입니다. 현재 최저가 92,000,000원은 최근 시세 72,000,000원보다 이미 높고, 시장 가격도 -33.7% 하락했습니다. 더구나 향후 최저가가 80,000,000원 아래로 내려가면 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액이 승계돼 실질취득이 약 80,000,000원으로 수렴합니다. 즉 유찰되면 무조건 싸지는 물건이 아닙니다. 현재 제공 배당표상 신청채권자는 전액 변제되지만, 임차인과 신청채권자가 동일인인 만큼 청구채권과 임차보증금의 관계를 확인해 실제 인수액을 확정하는 것이 입찰 여부보다 먼저입니다.
