인천지방법원 2025타경509595. 인천 연수구 송도동의 더샵송도마리나베이 116동 16층 1603호입니다. 전용면적은 84.916㎡이며, 지상 29층 건물의 16층에 해당합니다. 소유자는 김시용이고, 2020년 하나은행 근저당을 시작으로 페퍼저축은행의 추가 근저당, 최영규의 전세권, 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어진 물건입니다.

등기부에 권리가 많다고 해서 그 전부를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 가장 먼저 확인할 것은 어느 권리가 말소기준이 되는지입니다. 이 사건에서는 2020.09.24 설정된 하나은행 근저당권이 그 기준입니다. 이후 설정된 근저당권·전세권·가압류·압류 및 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 등기상 권리의 소멸과 실제 거주자의 인도 문제는 별개입니다. 전입 조사에 최영규와 CHE YINGYU가 확인되므로, 실제 임대차계약과 보증금, 점유 경위까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행

권리분석의 출발점은 2020.09.24 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행의 근저당권 168,000,000원과 최영규의 전세권 230,000,000원은 말소기준 이후의 권리입니다.

또한 인천신용보증재단·신용보증기금·롯데카드의 가압류, 페퍼저축은행과 하나은행의 경매개시결정, 연수구의 압류도 말소기준 이후에 접수되었습니다. 국민건강보험공단의 기존 압류는 이미 해제되어 등기부상 말소된 상태입니다.

② 점유·임차 관계 — 전입 조사 2명

현황조사에서 확인되는 인물은 최영규와 CHE YINGYU입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 실제 임대차계약의 성립 여부와 보증금은 별도로 확인해야 하며, 두 사람 모두 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

전입·점유 관련 조사 대상은 2명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 실제 독립된 임차인이 각각 존재하는지, 동일 임대차와 관련된 점유자인지는 계약관계 확인이 필요합니다. 최영규의 등기 전세금 230,000,000원과 임대차 보증금을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균을 웃돈다

더샵송도마리나베이의 전용 84㎡대 실거래를 비교합니다. 최근 거래 12건의 평균은 715,666,666원이며, 감정가와 최저매각가는 모두 726,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 평균의 101.4%에 해당합니다.

최근 실거래는 590,000,000원~1,000,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 특히 1,000,000,000원 거래가 평균을 끌어올리는 요인으로 작용하므로 단순 평균만으로 신건 가격의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

기재된 최신 거래는 2026.09의 685,000,000원입니다. 최저매각가 726,000,000원은 이 최신 거래보다도 높습니다. 같은 84.92㎡, 16층의 2026.08 거래가 755,000,000원인 사례도 있지만, 개별 호수의 향·조망·내부 상태 등 거래조건이 동일하다고 볼 수는 없습니다. 높은 가격의 거래가 존재한다는 사실만으로 현재 최저가를 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 726,000,000원 가정)

채권최고액 및 전세금 기준의 자동 추정 배당표입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구의 적법성, 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

매각가 726,000,000원을 가정하면 집행비용 9,660,000원을 제외한 배당 가능액은 716,340,000원입니다. 하나은행과 페퍼저축은행에 각각 440,000,000원, 168,000,000원을 배당한 뒤 전세권자 최영규에게 108,340,000원이 배당되는 계산입니다.

채권 총액은 940,375,496원, 예상배당 총액은 716,340,000원, 미배당 총액은 224,035,496원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당 총액을 낙찰자의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

현재 최저가 726,000,000원을 기준으로 회차별 매각대금과 미배당을 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차의 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 확인되지 않은 임대차관계에 관한 별도 법적 판단을 대신하지 않습니다.

신건에서 유찰이 발생한다면 1회 유찰 시 최저가 시나리오는 580,800,000원, 2회 유찰 시에는 464,640,000원입니다. 이는 현재 매각기일의 확정된 낙찰가가 아니라 회차별 계산 시나리오입니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커집니다. 하지만 현재 권리분석상 매수인 인수액이 함께 증가하는 구조로 계산되지는 않습니다. 따라서 매각가격의 변화와 채권자 미배당의 변화를 구별해야 합니다. 실제 회차 진행과 최저매각가격은 법원의 매각정보를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 송도동 미송초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 29층 건물 중 16층입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·도시가스 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 더샵송도마리나베이는 3,100세대 규모이며 준공일은 2020.07.13입니다. 거래 표본이 확인되지만 층과 개별 호수에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다. 토지는 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 경제자유구역·성장관리권역 관련 지정 사항이 있습니다.
• 토지이용 제한. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정 사항이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 2,274,000원/㎡이며, 전체 단지 부지면적은 180,714.8㎡입니다. 개별 세대의 대지권 가치와 직접 동일시해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12건의 거래가 존재하지만 가격 범위가 590,000,000원부터 1,000,000,000원까지 넓습니다. 실제 매도 가능 가격은 유사 층·향·상태의 거래를 추가 비교할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.09.24 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 전세권·근저당권·가압류·압류의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 최영규 전세권. 등기 전세금 230,000,000원, 예상배당 108,340,000원입니다. 배당요구의 효력과 미배당 전세금의 처리, 전세권 말소 조건을 확인하세요.
• 점유자 조사. 최영규와 CHE YINGYU의 실제 점유 여부, 임대차계약 관계, 보증금, 확정일자 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 대항력 판단. 기재된 전입일은 모두 말소기준 이후이지만, 이전 전입 이력이나 별도 점유관계가 있는지 원본 자료를 통해 재확인하세요.
• 가격 비교. 신건 최저가 726,000,000원은 최근 평균 715,666,666원보다 높습니다. 기재된 최신 거래 685,000,000원과 유사 층 거래를 함께 검토하세요.
• 유찰 여부. 1회 유찰 시 580,800,000원, 2회 유찰 시 464,640,000원은 계산상 시나리오입니다. 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 입찰보증금. 매각 공고에서 보증금액과 제출 요건을 직접 확인하세요. 회차 변경이 있다면 해당 기일의 조건을 다시 점검해야 합니다.
• 체납금·세금. 연수구 압류가 존재하므로 관련 체납의 성격과 당해세 배당 가능성을 확인하세요. 아울러 공용부분 미납 관리비 등 별도 부담 가능성도 살펴보세요.
• 인도·명도. 후순위 권리가 소멸하더라도 실제 점유자와 이사 협의 또는 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 다르다

이 사건의 권리구조는 분명한 특징이 있습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 전세권과 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전세권자의 예상배당이 전세금에 미치지 못하더라도, 현재 제시된 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

다만 최영규와 CHE YINGYU의 전입 및 점유관계가 확인되어 있으므로 실제 임대차 보증금과 계약관계가 확정되지 않았다는 점을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 등기상 후순위라는 사실과 인도가 원활하다는 판단은 별개의 문제입니다.

가격에서도 신중한 검토가 필요합니다. 신건 최저가 726,000,000원은 최근 12건 실거래 평균 715,666,666원의 101.4%로, 기재된 최신 거래 685,000,000원보다도 높습니다. 즉, 현재 가격에서는 평균 시세 대비 할인 메리트가 확인되지 않습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유관계와 신건 가격은 추가 검토가 필요하다는 것입니다. 유찰이 진행된다면 가격 여건은 달라질 수 있으나, 실제 임대차관계와 인도 가능성을 확인하는 절차는 어느 회차에서도 생략할 수 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 단순한 인수액 0원이 아니라, 권리 소멸의 확실성·점유관계의 확인·실거래 대비 취득가격을 함께 검토하는 데 있습니다.