인천지방법원 2025타경510942. 인천 서구 가좌동 173-244의 토지와 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중인 건물을 함께 보는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사신의철강이고, 2023.05.31 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 4,668,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 임정복 근저당과 신용보증기금 등 가압류, 중소기업은행의 경매개시결정, 국·인천광역시 서구의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 두 점유자가 있습니다. 주식회사 신의철강·구자찬은 2024.01.12, 주식회사 주동스틸·허경옥은 2025.07.10 전입했고 모두 2023.05.31 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 분석되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유가 존재하므로 낙찰 후 인도·퇴거 절차는 별도로 준비해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 173-244 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) |
| 토지 | 1,634.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 · 2004.06.15 사용승인 · 현존 1층 339.66㎡ 평가 |
| 소유자 | 주식회사신의철강 |
| 감정가 / 최저가 | 6,119,359,420원 / 6,119,359,420원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,301,677,320원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2023.05.31 중소기업은행 근저당 4,668,000,000원입니다. 2023.11.02 임정복 근저당 500,000,000원, 2025년의 가압류 3건, 2025.07.23 임의경매개시결정, 2026년 국·인천광역시 서구 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당·가등기·경매 관련 등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신의철강, 구자찬 | 455.4000 | 45,500,000원 | 4,100,000원 | 2024.01.12 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 주동스틸, 허경옥 | 407.0000 | 20,000,000원 | 3,700,000원 | 2025.07.10 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 현황·평가 — 이 물건의 핵심 변수
매각물건명세서상 일괄매각입니다. 목록1 지상의 제시외 건물 2-1~2-3과 제시외 기계기구 2-4·2-5는 평가 및 매각에 포함되고, 2-6·2-7은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 특히 제시외 기계기구 중 계근대 2-5는 본건 토지와 인접한 가좌동 173-346 양 토지에 걸쳐 있어 토지사용료 등 추가 부담이 발생할 여지가 있습니다.
건물 현황도 중요합니다. 일반건축물대장의 변동사항에 따라 대수선이 이루어져 1층 일부 및 2층이 멸실된 상태이고, 경매개시결정 후인 2026.02.20 대수선을 원인으로 변경등기가 이루어졌습니다. 감정평가는 현존하는 1층 339.66㎡에 대해서만 이루어졌으며, 멸실된 1층 일부 및 2층은 평가에서 제외됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,119,359,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 63,593,594원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,668,000,000원 | 4,668,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임정복 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 591,600,000원 | 591,600,000원 |
| 4. 가압류 · 신보2023제21차유동화전문유한회사 | 318,000,000원 | 296,165,826원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 1,119,117,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 7,196,717,551원, 예상 배당액은 6,055,765,826원이며 미배당은 1,140,951,725원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,119,359,420원 | 1,140,951,725원 | 0원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,895,487,536원 | 2,352,584,890원 | 0원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,916,390,028원 | 3,321,891,423원 | 0원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천환경공단 가좌사업소 동측 인근이며, 주변은 공업용 부동산이 소재하는 공업지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중입니다.
- 토지. 일반공업지역 · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 토지면적은 1,634.0㎡입니다.
- 공시지가. 1,535,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 감정평가 내용에는 토지거래허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비 및 위생설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 현황 대조. 2026.02.20 변경등기와 현존 1층 339.66㎡가 현장의 실제 상태와 일치하는지 확인하세요.
- 제시외 물건 구분. 2-1~2-5는 포함되고 2-6·2-7은 제외됩니다. 현장에서 각 물건을 정확히 식별해야 합니다.
- 계근대 경계. 2-5 계근대가 본건과 가좌동 173-346 양 토지에 걸쳐 있어 토지사용료 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 점유·인도. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 실제 점유가 있으므로 인도 시점과 협의·집행 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 6,119,359,420원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현황·용도·설비를 함께 대조하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서도 1,140,951,725원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 범위와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2023.05.31 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 두 점유자도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단은 훨씬 더 현장 중심이어야 합니다. 건물은 대수선으로 1층 일부와 2층이 멸실돼 현재 1층 339.66㎡만 평가됐고, 포함·제외되는 제시외 건물과 기계기구가 나뉘며, 계근대는 인접토지 173-346에 걸쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험을 찾는 사건”이라기보다 “무엇을 실제로 취득하는지 확인하는 사건”에 가깝습니다. 신건 최저가 6,119,359,420원의 적정성 역시 권리의 깨끗함만으로 판단할 수 없고, 건물·토지·기계기구·경계와 현재 이용상태를 모두 확인한 뒤 판단해야 합니다.
