제주지방법원 2026타경10457. 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 4134-4의 토지와 지상 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브위징크지붕 지상 2층으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 331.0㎡이고 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구에 해당합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.11.25. 서호새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 같은 날 서호새마을금고의 192,000,000원 근저당권이 추가로 설정돼 있고, 이후 2026.03.25. 김경헌의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 4134-4 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성로2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브위징크지붕 지상2층 |
| 토지 | 331.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 147,000원/㎡ |
| 소유자 | 박주연 |
| 감정가 / 최저가 | 486,646,360원 / 486,646,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경헌 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 부동산 자체의 권리확인은 별도
말소기준권리는 2019.11.25. 접수된 서호새마을금고의 근저당권입니다. 그 이후 같은 날 설정된 192,000,000원 근저당권과 2026.03.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경헌 | 본건 제시 건물 2층 | 2022.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
김경헌은 2층 점유자로 조사됐고 전입일은 2022.12.02.입니다. 말소기준권리인 2019.11.25.보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 또한 이 김경헌은 등기부상 강제경매 채권자와 동일한 이름으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만으로 메리트 단정 금지
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 486,646,360원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 486,646,360원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 389,317,088원, 2회 유찰 시 311,453,670원이지만, 이 역시 실거래 시세와의 비교 없이 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 486,646,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,266,464원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서호새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서호새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김경헌 | 330,000,000원 | 215,379,896원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 594,000,000원 중 예상 배당액은 479,379,896원이고, 총 미배당은 114,620,104원입니다. 신청채권자 김경헌의 청구액 330,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 215,379,896원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비와 2층 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 봉성보건진료소 남서측 인근이며, 주변은 소규모 점포·단독주택·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 331.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상 조경수, 경계표시 돌담 등이 포함 평가돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 봉성리 4137-1, 4138-9 소재 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 등기·토지관계와 성립요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 현황 측량. 인접 건물이 본건 토지를 침범한 것으로 보인다는 현황조사 내용이 있으므로 경계와 침범 범위를 측량으로 확인해야 합니다.
- 임차관계 보완. 김경헌의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·점유관계 확인을 위해 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 2층 점유자 김경헌과 강제경매 채권자의 이름이 동일합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 위치·사용상태와 평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 486,646,360원 또는 유찰 후 가격만 보고 시세 대비 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리확인 끝”은 다르다
이 사건은 배당표만 보면 간단해 보입니다. 현재 회차에서 예상 매수인 인수는 0원이고, 임차인 김경헌도 2022.12.02. 전입으로 말소기준권리 2019.11.25.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 채권 인수보다 토지와 건물의 실제 권리관계입니다. 인접 토지 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 인접 건물이 본건 토지를 침범했을 가능성이 현황조사에 적혀 있습니다. 여기에 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 최저가 486,646,360원의 가격 적정성 역시 별도 검증이 필요합니다. 따라서 이 사건은 금액 인수는 0원이나, 측량·법정지상권·점유관계 확인이 입찰 전 핵심인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
