제주지방법원 2026타경10617. 제주특별자치도 제주시 오라이동 3011-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정평가상 기호 2·3 건물은 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 698.0㎡이고, 지목은 대, 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다.
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2019.02.27. 주식회사제주은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 제주은행 근저당권과 장주순 근저당권, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에 확인된 고경보의 전입일은 그보다 약 7년 앞선 2011.09.19.입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 사건은 등기부만 보고 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오라이동 3011-1 · 제주특별자치도 제주시 연미길 67-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2, 3 공히 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 698.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이병훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 843,283,100원 / 843,283,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제주은행 / 700,769,485원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 견사·파이프조 구조물·가설주·전기차충전기 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
2018년에 설정됐던 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사 근저당권들은 2019.02.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 같은 날 새로 설정된 주식회사제주은행 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 제주은행의 60,000,000원 근저당권들이 추가됐고, 장주순의 340,000,000원 근저당권도 설정됐습니다. 이 존속 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경보 | 미상 | 2011.09.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없어, 인수금액 역시 현재 단계에서는 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 843,283,100원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 만큼, 단순히 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 실질취득비용이 함께 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 843,283,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,832,831원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 9) | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 10) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 11) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제주은행 (을구 12) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 근저당 · 장주순 (을구 16) | 340,000,000원 | 52,450,269원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,120,000,000원 중 832,450,269원이 배당되고 287,549,731원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 고경보의 임차보증금이 반영돼 있지 않으므로, 이를 근거로 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 중앙중학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택과 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2·3은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물이며, 감정 이용상태는 모두 단독주택입니다.
- 설비. 위생·급배수시설 및 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 698.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 371,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 제시외 건물과 바닥포장·조경수·조경시설·펜스 등은 포함 평가됐고, 견사·파이프조 구조물·가설주·전기차충전기는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고경보 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입이므로 보증금 액수와 실제 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제 여부와 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지에 따라 매수인 인수 가능액이 달라질 수 있습니다.
- 점유부분 확인. 현재 확인된 점유부분은 미상입니다. 토지·건물 일괄매각 사건이므로 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 견사·파이프조 구조물·가설주·전기차충전기는 매각 제외이므로 현황과 소유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 비교자료가 없어 843,283,100원이 시세 대비 유리한 가격인지 수치로 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시에도 인수위험 재계산. 최저가는 1회 유찰 시 674,626,480원, 2회 유찰 시 539,701,184원이지만 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 미확정
이 사건의 등기부 구조만 보면 2019.02.27. 제주은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸형입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 고경보의 전입일 2011.09.19.가 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현 단계에서 이 물건을 “인수 0원”으로 평가해서는 안 됩니다. 보증금·점유범위·확정일자와 배당관계를 확인한 뒤에야 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다. 최근 실거래 자료도 없는 만큼, 신건 최저가 843,283,100원의 가격 경쟁력 역시 별도로 검증해야 합니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 가격이 아니라 선순위 전입자의 임차관계입니다.
