* 을구 7번 주택임차권에는 임차보증금이 계약별로 (1)61,000,000원, (2)75,000,000원으로 기재되어 있습니다. 두 금액을 합산하지 않으며, 2026.04.01 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서를 반영할 경우 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약 밖의 미상 임차인 위험은 별도입니다.
인천지방법원 2025타경514076. 가좌동 금강빌라 나동 1층 101호, 전용 49.11㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사다온지엘홀딩스로, 2020.06.23 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리의 말소기준은 2022.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류 861,000,000원입니다. 이후 연수세무서장 압류, 한국토지주택공사 주택임차권, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권에는 주민등록일자 2018.06.07, 점유개시일자 2018.06.15가 기재돼 말소기준보다 앞섭니다. 이 권리는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 2026.04.01 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 따라서 이 임차권 자체는 실질 인수 0원으로 보되, 승계 중복을 제외한 실제 임차인 1명은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 334-6 금강빌라 나동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.11㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사다온지엘홀딩스 (2020.06.23 거래가 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 77,110,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 규모 | 1991.11.20 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 권리와 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2022.09.08의 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023.04.25 압류와 2025.11.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권도 등기 접수 자체는 2024.11.20로 말소기준 뒤이지만, 그 기재 내용상 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준보다 앞서 원래라면 대항력 검토가 필요합니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사로부터 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2026.04.01 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 해당 등기권리는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 주민등록 2018.06.07 점유개시 2018.06.15 | 등기상 (1)61,000,000원 (2)75,000,000원 | 승계 지위 | 행사 가능 | 중복신고 |
| 증보험 실제 임차인 집계 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사의 승계분은 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 확약은 을구 7번 주택임차권에만 적용하며, 별도 실제 임차인의 권리까지 자동으로 소멸시키는 것으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 76,000,000원으로 봐도 비싸다
금강빌라(334-6)는 8세대, 준공일 1991.11.20의 소규모 다세대주택입니다. 전용 49.11㎡ 거래 표본은 3건이며, 시세 데이터의 최근 12개월 평균은 56,000,000원, 최신 거래 역시 2022.10, 56,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 기준 실질취득 76,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 49.11㎡ | -1 | 56,000,000원 |
| 2021.10 | 49.11㎡ | 3 | 92,100,000원 |
| 2021.07 | 49.11㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.11㎡ | 3건 | 69,366,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.11㎡ | 1건 | 56,000,000원 |
전체 평균 69,366,666원과 비교해도 현재 76,000,000원은 109.6% 수준이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 그 기준에서는 현재 가격이 35.7% 높습니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -26.4%로 하락 방향입니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가가 낮다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 861,000,000원 | 74,232,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 77,110,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 938,110,273원, 예상 배당액은 74,232,000원, 미배당은 863,878,273원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이는 확약 밖 미상 임차인의 별도 권리위험까지 확정적으로 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌고등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수시설과 개별 냉난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·절대보호구역·정비구역(가재울숲문화마을 주거환경개선사업)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 빌라이고 확인된 동일면적 거래 표본도 3건에 그쳐, 가격 판단 시 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용범위 확인. 2026.04.01 제출된 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각절차에서 을구 7번 권리를 완전히 정리하는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 별도 확인. 보증기관 승계 중복을 제외하면 실제 임차인은 1명입니다. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 점유관계와 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고로 분류돼 실제 임차인의 별도 보증금과 중복해 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 76,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 56,000,000원의 135.7%입니다. 전체 평균 69,366,666원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세가 -26.4%이므로 과거 92,100,000원 거래를 현재 기준 가격으로 단순 적용하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원으로 내려갑니다. 현재 회차보다 시세와의 간격이 좁아지는지 회차별로 다시 비교해야 합니다.
- 배당 미반영 요소. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 가격과 미상 임차인은 따로 본다”
이 물건의 가장 중요한 장점은 을구 7번 주택임차권에 대해 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 그 권리에 한해서는 등기상 보증금 표기와 무관하게 실질 인수를 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 그 사실만으로 전체 권리가 완전히 깨끗해지는 것은 아닙니다. 보증기관 승계분을 제외한 실제 임차인 1명의 전입·보증금이 미상이라 별도 인수위험 확인이 필요합니다.
가격은 더 명확합니다. 확약을 반영해 추가 인수를 0원으로 보더라도 실질취득은 76,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 56,000,000원의 135.7%이고, 시장 추세도 -26.4%입니다. 전체 평균 69,366,666원을 기준으로도 현재 가격은 높은 편입니다. 따라서 이 사건은 “주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 높은 가격 때문에 신건에서 서두를 이유가 적은 물건”으로 정리됩니다.
