서울중앙지방법원 2025타경103025. 서초동 강남삼부르네상스시티 2층 210호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 2023년 8월 케이비부동산신탁 명의로 소유권보존된 뒤, 2023년 9월 26일 김수원 씨에게 소유권이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 안양만안새마을금고가 채권최고액 417,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 롯데카드가 2025년 1월 10일 청구금액 19,463,121원의 가압류를 설정했지만, 2025년 1월 13일 해제되어 다음 날 말소됐습니다. 2025년 5월 28일 안양만안새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 권리신고 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않았다는 점이 별도의 현장·원본 확인 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1339-4 강남삼부르네상스시티 2층 210호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 효령로 429 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 18층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김수원 (단독소유) |
| 등기상 거래가액 | 387,454,500원 (원인 2020.12.02 매매, 2023.09.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 258,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양만안새마을금고 / 362,927,055원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소 구조는 단순하다
말소기준은 2023년 9월 26일 안양만안새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 신탁등기는 같은 날 김수원 씨의 소유권이전과 함께 이미 말소됐습니다. 롯데카드 가압류도 경매개시 전에 해제·말소됐고, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 매수인이 별도로 떠안을 존속 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 확인 — 권리신고는 있으나 대항력은 미상
| 신고인 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 에이치앤에스소프트 | 2025.08.07 임차인 권리신고 · 상가건물 임대차 현황서 미등재 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 산정상 0원* |
상가건물 임대차 현황서에 등재되지 않았다는 사정만으로 임차관계나 대항력을 곧바로 부정할 수는 없습니다. 신고인의 실제 점유 여부, 사업자등록 신청일, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용이 확인되지 않으므로 이 단계에서는 ‘대항력 있음’도, ‘대항력 없음’도 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 258,560,000원으로 감정가 404,000,000원의 64%입니다. 산정상 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득금액도 258,560,000원입니다. 등기상 거래가액 387,454,500원보다는 낮지만, 그 거래의 원인은 2020년 12월 2일 매매이고 소유권이전 접수는 2023년 9월 26일이므로 현재 시세를 직접 나타내는 최신 실거래로 보기는 어렵습니다.
비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 2회 유찰과 감정가 대비 할인율은 경매 진행상태를 보여줄 뿐, 오피스텔 이용 근린시설의 실제 매매가·임대수익·공실 위험을 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,419,840원 |
| 1. 근저당 · 안양만안새마을금고 | 417,600,000원 | 254,140,160원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,463,121원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 청구액 437,063,121원 중 254,140,160원이 배당되고 182,922,961원이 미배당됩니다. 다만 롯데카드 가압류는 등기상 2025.01.14 이미 말소됐으므로, 예상배당표의 0원 배당 항목과 실제 존속권리 판단을 구분해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 258,560,000원 | 254,140,160원 | 182,922,961원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 206,848,000원 | 203,152,128원 | 233,910,993원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 165,478,400원 | 162,361,702원 | 274,701,419원 | 0원* |
* 매수인 인수액은 현재 배당 계산 기준입니다. 에이치앤에스소프트의 보증금과 대항요건이 확인되지 않았으므로 임차관계 원본 확인 전 실제 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초문화예술정보학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·상업용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 18층 규모이고 본건은 2층 210호입니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 도로와 북서측 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 내 업무용 부지로, 토지면적은 1,200.2㎡이고 공시지가는 39,560,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 건축선에 저촉됩니다. 감정자료의 토지거래허가구역 지정기간은 2025.03.24부터 2025.09.30까지로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리신고 임차인 원본 확인. 에이치앤에스소프트의 임대차계약서, 보증금, 점유 여부, 사업자등록 신청일, 확정일자와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 현장점유 대조. 현재 실제 사용자가 누구인지, 출입·영업·전입 또는 사업자등록 흔적이 있는지 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용, 대출·세금·임대차 적용관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최신 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용관계를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.15입니다. 매각 여부와 변경·연기·불허가 등 사건 진행상태를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 내 신고서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 임차인 확인이 우선
이 물건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2023년 안양만안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 에이치앤에스소프트가 임차인으로 권리신고한 사실이 있고, 대항력과 우선변제를 판단할 핵심 정보가 확인되지 않았습니다.
가격 역시 감정가 4.04억에서 2.5856억으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 현재 시세와 비교해 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 오피스텔 이용 근린시설이라는 용도와 2회 유찰, 임차인 불확실성, 시세 비교의 공백을 함께 고려하면 결론은 “등기 권리는 단순하지만 입찰 판단은 보류”입니다. 신고 임차인의 실제 권리와 최신 시세를 확인한 뒤에야 258,560,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.