제주지방법원 2026타경10669. 제주시 일도일동 1097-4, 건물 외벽에 ‘오현빌라트’로 표기된 공동주택(다세대주택)의 3층 301호입니다. 현재 소유자는 부경환이며 2012.10.29 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 131,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2020.01.15 설정된 하나은행 근저당 105,600,000원이고, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 ‘인수 0원’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에 등장하는 방봉금의 전입일은 2012.10.23으로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 현재 확인된 자료에는 보증금과 확정일자가 없어, 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정하거나 인수금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10669 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도일동 1097-4 3층 301호 · 성지로 41 |
| 용도 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 부경환 · 2012.10.29 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 74,265,279원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2012년 한라신용협동조합 근저당은 변경을 거쳐 2018.10.04 해지됐고, 2018년 제주은행 근저당도 2020.01.15 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 을구 4번 하나은행 근저당 105,600,000원입니다. 이 근저당은 2025.04.15 한국주택금융공사로 이전됐고, 2024.09.11 설정된 우리모기지론대부 근저당 60,000,000원과 2026.05.04 경매개시결정은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 이번 사건의 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방봉금 | 301호 | 2012.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 방봉금 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가와 비교한 실질취득가도 산정할 수 없습니다. 선순위 점유자의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 해소되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 이 사건은 보증금 확인 전에는 가격 판단을 끝낼 수 없는 물건입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 메리트 확인 불가
감정가와 현재 최저매각가는 모두 202,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 확인된 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 202,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 상태이므로, 단순히 유찰되어 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커진다고 판단해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 하나은행 | 105,600,000원 | 105,600,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 우리모기지론대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,772,000원 |
위 배당 계산은 현재 확인된 담보권과 집행비용을 기준으로 한 산정입니다. 방봉금의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여 32,772,000원과 매수인 인수액 0원 산정은 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 ‘오현빌라트’로 표기되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 평지·사다리형, 중로 한 면에 접합니다.
- 토지. 토지면적 248.0㎡, 공시지가 1,080,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·고도지구·방화지구가 포함되며 중로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방봉금 보증금 확인. 이 사건의 최우선 과제입니다. 금액이 확인돼야 인수 가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 순위와 배당액을 확정하지 말고 매각물건명세서와 임대차자료를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 202,000,000원의 가격 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시 착시 주의. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원이지만 선순위 임차보증금이 승계되는 경우 실질취득가는 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘선순위 전입자의 보증금’
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2020.01.15 근저당이고 그 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 물건에는 그보다 앞선 2012.10.23 전입 점유자가 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없다는 점이 핵심입니다. 여기에 직접 비교할 실거래 가격도 없어 신건 202,000,000원의 가격 경쟁력까지 미확정입니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 권리분석이 끝난 것이 아닙니다.