제주지방법원 2026타경10709. 제주시 한경면 고산리 ‘늘푸른펠리스’ 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자 좌금옥은 2020년 12월 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 125,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2023년 유현수 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐고, 2026년 유현수가 임의경매를 신청했습니다. 등기 분석상 가등기와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
다만 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 여부·종류 확인 필요로 표시되어 있습니다. 등기 순위상 매수인이 인수하는 구조는 아니지만, 입찰 전 가등기의 성격과 경매 신청채권 28,723,287원의 관계는 원문 서류로 확인하는 것이 안전합니다. 가격 측면에서는 더 명확한 경고가 있습니다. 전체 5건 평균은 238,400,000원이지만 최근 12개월 거래는 162,000,000원 한 건뿐이고, 최근 가격 흐름은 과거보다 37.1% 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2715 늘푸른펠리스 5층 503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 81.2924㎡ · 지상 8층 중 5층 |
| 소유자 | 좌금옥 (2020.12.31. 소유권이전 · 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권 / 청구 | 유현수 / 28,723,287원 |
| 말소기준 | 2020.12.31. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 125,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 가등기 성격은 확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 없습니다. 말소기준은 2020년 12월 31일 국민은행 근저당권이고, 2023년 12월 1일 유현수의 소유권이전청구권 가등기와 2026년 5월 11일 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
늘푸른펠리스는 24세대, 2018년 12월 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래는 총 5건이 확인되며, 전체 평균은 238,400,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2023년의 300,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 12월 3층 162,000,000원 한 건이고, 현재 최저가 237,000,000원은 이 최근 시세의 146.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 81.29㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2023.08 | 81.87㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 81.29㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.11 | 81.87㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 81.87㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 238,400,000원 |
| 최근 12개월 | 81.29㎡ | 1건 | 162,000,000원 |
전체 평균만 보면 감정가 237,000,000원이 평균 238,400,000원과 거의 비슷해 보입니다. 하지만 최근 거래를 우선하면 결론이 완전히 달라집니다. 최신 거래 162,000,000원보다 현재 최저가가 75,000,000원 높고, 최근 가격 수준은 과거 거래군보다 -37.1% 낮아졌습니다. 따라서 현재 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,118,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 125,400,000원 | 125,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,482,000원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 잔여 107,482,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격과 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 237,000,000원 | 125,400,000원 | 107,482,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 189,600,000원 | 125,400,000원 | 60,745,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 151,680,000원 | 125,400,000원 | 23,356,480원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 151,680,000원으로 최근 거래 162,000,000원보다 낮아집니다. 반대로 현재 회차와 1회 유찰 가격은 최근 실거래보다 높습니다. 따라서 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래와 각 유찰 회차 가격의 관계를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독·공동주택과 소규모 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측으로 왕복 2차선 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 8층 건물이며 대상 호수는 5층 503호입니다. 난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 고도지구·방화지구·중로2류 등 규제가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 24세대 규모로 동일 면적대 확인 거래가 5건에 불과하고, 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 특히 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 5건 평균 238,400,000원보다 최신 2025.12 거래 162,000,000원과 최근 -37.1% 추세를 우선해 가격을 판단하세요.
- 가등기 원본 확인. 갑구 7번 유현수 가등기의 종류와 담보가등기 해당 여부, 임의경매 신청과의 관계를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 237,000,000원은 최근 거래의 146.3%입니다. 신건 자체에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 189,600,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 151,680,000원에서야 최근 거래보다 낮아집니다.
- 현장 상태 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장과 집행기록에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 물건은 임차인이 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 말소기준 이후의 유현수 가등기도 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기 성격은 원본 확인이 필요합니다. 더 큰 문제는 가격입니다. 현재 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 거래 162,000,000원의 146.3%이고, 최근 거래 흐름도 과거보다 37.1% 하락했습니다. 과거 전체 평균이 감정가와 비슷하다는 이유만으로 신건을 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리구조는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 뚜렷하게 높습니다. 가격 메리트는 유찰 회차와 최신 실거래를 함께 비교해 판단해야 합니다.
