제주지방법원 2026타경10760. 이 물건의 공부상 사건 용도는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용은 주거용(연립주택)입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물의 제3층 제304호이며 사용승인일은 1991.02.12입니다. 현재 소유자 김정일은 2022.09.02 소유권을 넘겨받았고 당시 등기상 거래가액은 190,000,000원입니다. 같은 날 가평축산업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.04.15 국의 압류, 2026.04.30 김일수의 채권최고액 82,000,000원 근저당, 2026.05.13 중소기업은행의 590,750,991원 가압류, 2026.05.18 김일수의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 예상배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10760 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2424 나동 3층304호 |
| 등기부 표시 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2424, 2425, 2433, 2438 제나동 · 천제연로232번길 18-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 주거용(연립주택) 이용 중 |
| 대상면적 / 규모 | 78.57㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 내 제3층 제304호 |
| 사용승인 | 1991.02.12 |
| 소유자 | 김정일 · 2022.09.02 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김일수 / 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022.09.02 설정된 가평축산업협동조합 근저당 108,000,000원입니다. 2026.04.15 압류, 2026.04.30 김일수 근저당, 2026.05.13 중소기업은행 가압류, 2026.05.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다. 과거 농협은행 근저당 42,000,000원·3,600,000원과 중문농업협동조합 근저당 48,000,000원은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건 가격이 높다
화인플라자 관련 실거래 자료 중 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 136,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08, 80.43㎡, 2층, 130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 110.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.43㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 80.43㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 77.42㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 77.42㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 81.68㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 80.45㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 136,666,666원 |
전체 12건 평균은 126,114,166원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격 흐름을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 136,666,666원이고 최신 거래는 130,000,000원인데, 신건 최저가는 151,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균 대비 18.3% 높은 흐름으로 집계돼, 데이터상 최근 추세 자체는 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김일수 | 82,000,000원 | 40,086,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 590,750,991원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 780,750,991원 중 148,086,000원이 배당되고, 미배당액은 632,664,991원입니다. 신청채권자 김일수는 82,000,000원 중 40,086,000원 배당 예상으로 전액 변제가 되지 않습니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 632,664,991원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 662,442,191원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 686,250,511원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰로 인수금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 가격 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 중문중학교 남측 인근. 단독주택·공동주택·소규모 점포·학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로가 있으며, 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 일단의 토지는 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 이용. 공부상 사건 용도는 근린주택이지만 현황은 주거용 연립주택입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 규모. 화인플라자 94세대, 사용승인 1991.02.12. 최근 실거래는 84,000,000원부터 170,000,000원까지 분포합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검증. 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 136,666,666원의 110.5%입니다. 권리 소멸형이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 130,000,000원입니다. 대상 호수의 3층·78.57㎡ 조건과 내부 상태를 현장에서 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 배당표 한계. 국의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 현재 회차에서도 김일수의 82,000,000원 채권은 40,086,000원만 배당 예상입니다. 유찰 시 배당 부족은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건은 등기상으로는 구조가 비교적 선명합니다. 2022.09.02 가평축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·근저당·가압류·경매개시결정은 매각 소멸 판정이며 예상 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 151,000,000원은 최근 12개월 평균 136,666,666원의 110.5%이고, 최신 거래도 130,000,000원입니다. 최근 거래 흐름 자체는 이전보다 18.3% 상승했지만, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 아닙니다. 여기에 임대관계 미상이라는 현장 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘권리가 없어 보여 싸게 사는 물건’이 아니라, 가격이 최근 시세를 넘는 상태에서 점유까지 확인해야 하는 물건이라는 점입니다.
