제주지방법원 2026타경10822. 제주시 조천읍 함덕리 1468-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사청수주택개발이고, 등기상 말소기준은 2024.03.20. 국가의 압류입니다. 이후 설정된 의성중부농업협동조합의 근저당권과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건은 “권리 깨끗함 = 곧바로 좋은 물건”으로 연결하면 안 됩니다. 감정평가상 건물은 공부상 주택이지만 내부시설 및 일부 벽체가 철거된 상태이고, 공부상 스레트지붕은 현황 강판지붕입니다. 부속건물인 목조 스레트지붕 단층 창고 33.06㎡는 소재불명으로 기재돼 있습니다. 토지도 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 일부가 도로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10822 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1468-1 · 조천읍 함덕8길 50 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사청수주택개발 |
| 토지 | 454㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 공부상 주택 · 목조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1960 · 내부시설 및 일부 벽체 철거 상태 |
| 감정가 / 최저가 | 444,770,000원 / 444,770,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 853,195,673원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2024.03.20. 국가 압류이며, 이후의 의성중부농업협동조합 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 444,770,000원을 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 건물 내부 철거, 일부 벽체 철거, 지붕 현황 차이, 부속 창고 소재불명, 토지 일부 도로라는 요소는 일반적인 정상 주택과 동일한 기준으로 가격을 비교하기 어렵게 만듭니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 444,770,000원 | 437,922,300원 | 659,277,700원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 355,816,000원 | 350,034,576원 | 747,165,424원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 284,652,800원 | 279,867,661원 | 817,332,339원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 매수인이 그 미배당 채권을 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 가정 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수액이 아니라 매각가격 자체입니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,847,700원 |
| 2. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 1,097,200,000원 | 437,922,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
의성중부농업협동조합 근저당의 채권최고액 1,097,200,000원 중 예상 배당은 437,922,300원으로, 659,277,700원이 미배당됩니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 조천읍 함덕리 ‘조천읍도서관’ 북서측 인근이며, 주변은 주택·숙박시설·농경지가 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지방도가 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 454㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황 일부는 도로입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20m 이하, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 301,700원/㎡입니다.
- 건물. 목조 스레트지붕 단층, 사용승인일 1960년. 외벽은 몰탈 위 페인팅·제주석 노출마감 등이며 창호는 목재·샷시창 등입니다.
- 현황 차이. 공부상 지붕은 스레트지붕이나 현황은 강판지붕이고, 부속건물인 목조 스레트지붕 단층 창고 33.06㎡는 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 철거 범위 확인. 내부시설과 일부 벽체가 철거된 상태이므로 실제 사용 가능성, 보수·철거 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일부 도로 면적 확인. 토지 454㎡ 중 현황 도로로 이용되는 부분의 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 지붕·부속건물 확인. 공부와 다른 강판지붕 현황과 소재불명인 창고 33.06㎡의 실제 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 444,770,000원 자체를 시세로 단정하지 말고 현황 리스크를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024.03.20. 국가 압류이고, 이후 의성중부농업협동조합 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
공부상 주택은 내부시설과 일부 벽체가 철거됐고, 지붕 현황이 공부와 다르며, 33.06㎡ 창고는 소재불명입니다. 토지도 일부 도로로 이용되고 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래가가 없어 신건 444,770,000원이 시장가격 대비 저렴한지 검증할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현황·사용가치·가격 검증은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
