인천지방법원 2026타경500375. 인천 미추홀구 숭의동 다우림2차 14층 1404호로, 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 전유면적은 59.82㎡입니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 올라온 김채은의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.08.30, 확정일자는 2020.09.21, 점유개시는 2020.10.15, 주민등록일자는 2020.10.16이며 보증금은 208,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.03.19 우리금융캐피탈 가압류이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 신건 186,000,000원에서 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 중 25,404,000원이 남습니다. 대항력 임차인만 놓고 보면 이 부족분은 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 임차권에 한해 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 14층 1404호 · 미추로46번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 전유 / 층 | 59.82㎡ · 14층 건물 내 제14층 제1404호 |
| 소유자 | 윤리라 · 2017.04.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
농협은행 근저당권은 2017.04.13 설정됐지만 2020.10.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2024.03.19 우리금융캐피탈 가압류 30,826,212원입니다. 김채은의 주민등록일 2020.10.16은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 2026.01.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김채은 · 59.82㎡ 전부 | 208,000,000원 | 有 2020.10.16 | 有 확정 2020.09.21 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 반영* |
* 배당 산식 자체에는 임차보증금 부족분 25,404,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있으나, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석 룰상 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 보면 신건 가격이 높다
다우림2차는 28세대, 2017.02.14 준공입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 4건 평균은 152,500,000원, 최신 2026.09 거래는 150,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 57.99㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 58.11㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 152,500,000원 |
과거 거래에는 2022.04의 240,000,000원 등 높은 가격도 포함돼 전체 12건 평균은 187,583,333원이지만, 최근 12개월 평균은 152,500,000원으로 내려왔고 최근 대비 과거 가격 추세는 -25.7%입니다. 따라서 전체 평균만 보면 최저가가 99.2%로 보이지만, 현재 가격 메리트 판단에는 이를 중심 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 시세 기준으로는 신건 가격이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 김채은 보증금 | 208,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 30,826,212원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차인 보증금 미배당액은 25,404,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석 룰상 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표의 25,404,000원과 실질 인수 0원을 구분해 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근이며 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 14층 1404호이며 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지는 832.0㎡·대·주상용·평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 1,986,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 다우림2차는 28세대, 2017.02.14 준공입니다. 최근 거래가격은 148,000,000원~160,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 매각조건과 말소 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수 구분. 산식상 임차보증금 부족분은 25,404,000원이지만, 본 분석에서는 확약 반영 실질 인수 0원으로 처리했습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 187,583,333원보다 최근 12개월 평균 152,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 가격 판단의 중심으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.7%이므로 과거 190,000,000원~240,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 148,800,000원, 산식상 인수액 62,083,200원이고 2회 유찰 시 매각가 119,040,000원, 산식상 인수액 91,426,560원입니다. 다만 해당 임차권은 확약 반영 시 실질 인수 0원으로 봅니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 정리돼도, 가격은 정리되지 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 208,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 186,000,000원보다 커서 인수 위험이 크게 보입니다. 실제 배당 계산에서도 25,404,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석 룰상 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액은 186,000,000원이고 최근 12개월 평균은 152,500,000원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 122.0%이고 최근 가격 추세도 -25.7%입니다. 권리 위험은 확약으로 줄어들지만, 현재 신건 가격 자체는 최근 시세보다 높은 구간입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서의 효력·범위를 원문으로 확인하면서 최근 시세보다 높은 신건 가격을 별도로 판단하는 것입니다.
