인천지방법원 2026타경500389. 부평동 웨스트레뷰 7층 703호로, 감정평가서상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박주익은 2021년 소유권을 취득했고 등기부에 거래가액 180,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 말소기준은 2026.01.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 두 임차관계입니다. 박유진은 2021.05.26. 주민등록, 2021.04.29. 확정일자, 보증금 180,000,000원의 주택임차권자로 우선변제권과 대항력이 확인됩니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당 후 남는 21,068,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박유진에 관한 인수액은 실질적으로 0원*으로 처리합니다.
반면 고태경은 2023.12.01. 전입했고 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 무엇보다 박유진에게 적용되는 확약은 고태경에게까지 확대되지 않으므로, 이 별도 임차관계의 보증금과 계약내용을 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 377-8 웨스트레뷰 7층703호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥북로72번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 10층 건물 중 7층 703호 |
| 소유자 | 박주익 · 2021.06.18. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝나는 임차권과, 별도로 남는 미상 임차인
2014.07.24. 설정됐던 계양새마을금고 근저당권 141,700,000원은 2021.05.25. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2026.01.20. 강제경매개시결정입니다. 박유진의 임차권과 고태경의 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 박유진은 확약으로 위험이 해소되지만, 고태경은 확약 대상이 아니므로 별도 확인이 필수입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유진 | 2021.05.26 / 2021.04.29 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 고태경 | 2023.12.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 박유진의 룰상 미배당은 커진다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 162,000,000원인 신건입니다. 이 사건에서 가격만 낮아지는 것을 안전성 개선으로 보면 안 됩니다. 박유진의 보증금 180,000,000원을 기준으로 계산한 룰상 미배당은 현재 회차 21,068,000원에서 유찰될수록 커집니다. 다만 이 금액들은 확약 반영 전 법률구조상의 수치이며, 박유진에 대해서는 확약으로 실질 인수 0원*을 적용해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 박유진 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 21,068,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 | 129,600,000원 | 53,014,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 103,680,000원 | 78,571,520원 | 실질 인수 0원* |
즉 박유진만 놓고 보면 확약 덕분에 유찰 시 룰상 미배당 증가가 실제 인수금 증가로 연결되지 않습니다. 그러나 고태경의 보증금이 미상인 상태이므로 전체 실질취득비용을 최저매각가만으로 확정하거나 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 박유진 보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박유진의 배당 부족분은 21,068,000원으로 계산되지만, 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 처리는 박유진에게만 적용되며 고태경의 미상 보증금 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택 위주의 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 7층 703호입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·승강기설비·난방설비가 구비돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박유진 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 고태경 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금·계약기간·확정일자·현재 점유관계를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 임차관계 분리 판단. 박유진의 확약은 박유진에게만 적용됩니다. 고태경의 권리를 같은 확약으로 소멸한다고 해석하면 안 됩니다.
- 배당표와 확약을 구분. 박유진의 룰상 미배당 21,068,000원과 확약 반영 후 실질 인수 0원*은 서로 다른 층위의 숫자입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 작은 미상 하나가 결론을 막는다”
이 사건의 가장 큰 권리인 박유진의 보증금 180,000,000원 주택임차권은 배당만 보면 21,068,000원이 부족해 매수인 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
문제는 별도의 임차인 고태경입니다. 2023.12.01. 전입했고 배당요구도 했지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확약은 이 임차인에게 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 ‘권리 깨끗’이 아니라 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 확인 전에는 입찰보류”입니다.
