인천지방법원 2026타경500515. 인천 부평구 십정동의 5층 다세대주택 503호입니다. 현 소유자는 손재현이고, 2021.11.18 매매를 원인으로 2021.12.09 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 137,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2026.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 2023.12.19의 한상진 주택임차권등기입니다. 보증금은 137,000,000원, 전입·점유개시는 2021.11.16, 확정일자는 2021.11.01입니다. 원칙적인 배당계산만 보면 최저가 132,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 미배당분이 남지만, 이 건에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 한상진에게 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 확약은 한상진에게만 적용됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 별도로 남상휘가 확인되며 전입일은 2025.03.04입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·보증금 미상 리스크가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 301-8 5층 503호 |
| 등기상 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 301-8, 301-10 · 인천광역시 부평구 배곶북로 17-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 503호 |
| 임차권 범위 | 5층 503호 43.35㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.11.18 매매 · 2021.12.09 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 점유자를 분리해서 본다
② 임차인 현황 — 실제 확인되는 점유·임차 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남상휘 | 2025.03.04 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상진 | 2021.11.16 / 2021.11.01 | 137,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
한상진은 5층 503호 43.35㎡ 전부에 대한 임차권등기가 있고, 배당요구일도 2023.12.19로 확인됩니다. 남상휘는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 인수 규모를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 한상진 보증금 | 137,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 한상진 보증금 부족분 7,648,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출돼 있어 한상진 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 계산에는 남상휘의 미상 보증금이 반영돼 있지 않으므로 전체 인수액 확정치로 사용하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 한상진만 보면 내려가도 총비용이 고정되는 구조였지만
| 회차 | 매각가 | 룰상 한상진 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 132,000,000원 | 7,648,000원 | 137,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 105,600,000원 | 33,678,400원 | 137,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 84,480,000원 | 54,440,640원 | 137,000,000원 |
확약이 없었다면 한상진 보증금 137,000,000원이 최저가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건에서는 한상진에 대한 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 위 인수액은 룰상 계산값이고 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 인수액 확정이 필요하다
현재 확인 가능한 동일 조건의 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 132,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 문제는 확약 밖 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다.
따라서 현재 단계의 실질취득비용은 단순히 132,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 한상진 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 남상휘에게 인수할 금액이 실제로 존재하는지와 그 규모가 확인돼야 최종 취득원가를 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 십정초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 503호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 별도등기. 1토지 을구 1번 근저당권과 2토지 을구 3번 근저당권이 있으나 효력이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 외벽 표시. 매각물건명세서에는 외벽 표시가 ‘미래21 2차’로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 한상진 주택임차권등기의 말소 범위와 조건이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 남상휘 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수총액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 남상휘 점유관계 확인. 실제 점유 여부와 임대차계약의 존부, 전입 유지 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 배당관계 대조. 한상진은 전입 2021.11.16, 확정일자 2021.11.01, 배당요구 2023.12.19로 확인됩니다.
- 별도등기 확인. 효력이 없다고 기재된 토지 근저당권도 매각물건명세서와 등기 원문을 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교자료와 남상휘 보증금이 확인되기 전에는 감정가 132,000,000원의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “확약 하나로 끝난 사건은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 한상진의 보증금 137,000,000원입니다. 신건 매각가 132,000,000원보다 큰 보증금이어서 원칙적으로는 인수형 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 한상진 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 인수 0원의 깨끗한 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 남상휘가 별도로 확인되고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하며, 확약 밖 인수위험이 해소되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 남상휘의 보증금과 점유관계를 확정하는 것입니다.
