인천지방법원 2026타경500539. 인천 미추홀구 주안동 ‘브릴리언트’ 2층 204호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기 범위는 제2층 제204호 81.45㎡ 전부이고, 임차인 서영민은 2022.02.07. 임대차계약 및 확정일자를 갖춘 뒤 2022.02.25. 주민등록·점유를 시작했습니다. 보증금은 305,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김인성·이지안이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2022.03.24. 거래가액 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 대항력 있는 임차권이고, 다른 하나는 그 임차권과 별개인 선순위 압류입니다. 임차권만 놓고 보면 현재 최저가 272,000,000원에서 집행비용 4,608,000원을 제외한 267,392,000원이 우선변제되고, 보증금 중 37,608,000원이 남습니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 그 확약은 서영민 임차권에 관한 것이므로, 2025.07.18. 이지안 지분 압류에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 임차권 범위 81.45㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 15층 · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2022.03.24. 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약 밖 권리’를 봐야 한다
제공된 기준일은 2026.01.23. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.09.04. 서영민의 주택임차권등기는 보증금 305,000,000원, 주민등록·점유 2022.02.25., 확정일자 2022.02.07.로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 이 임차인의 미배당분은 실질 인수에서 제외합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서영민 | 제2층 제204호 81.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2022.02.25. / 2022.02.07. | 有 | 有 | 실질 0원* |
서영민은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다. 따라서 보증금은 한 번만 계산합니다. 배당요구도 2023.09.04. 접수돼 있으며, 현 회차에서는 267,392,000원 배당 후 37,608,000원이 남는 계산입니다. 다만 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 임차인 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 임차인 실질 인수* | 임차인 기준 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 37,608,000원 | 0원* | 272,000,000원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 91,246,400원 | 0원* | 217,600,000원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 134,157,120원 | 0원* | 174,080,000원* |
* 위 실질 인수·실질취득은 서영민 임차권에 대한 말소동의 확약서만 반영한 값입니다. 갑구 6번 이지안 지분 압류 등 확약 밖 권리의 경제적 부담은 포함하지 않습니다. 룰상 임차보증금 미배당액은 각각 37,608,000원 · 91,246,400원 · 134,157,120원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 서영민 보증금 (우선변제) | 305,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,608,000원과 임차인 우선변제 267,392,000원으로 매각대금 272,000,000원이 소진됩니다. 룰상 임차인 미배당은 37,608,000원이지만, 말소동의 확약서 때문에 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 민간임대주택등기·선순위 권리 체크
- 민간임대주택등기. 2022.03.21. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.03.24. 갑구 5-1번 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 선순위 압류. 2025.07.18. 갑구 6번에 이지안 지분 압류가 기재돼 있으며 권리자는 미추홀구(인천광역시)입니다.
- 임차권 확약 범위. 말소동의 확약은 서영민의 을구 1번 주택임차권등기에 관한 사항입니다. 확약 밖 압류까지 소멸시키는 근거로 볼 수 없습니다.
- 강제경매. 주택도시보증공사가 2026.01.23. 강제경매개시결정을 받아 경매를 신청했으며 청구금액은 305,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 토지도 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 30m, 10m 내외의 도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,452,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 기재돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 서영민 주택임차권등기의 말소 조건과 적용 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 갑구 6번 압류. 이지안 지분 압류는 확약 밖 권리입니다. 현재 존속 여부와 경매 매수인에게 미치는 효과를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 과거 취득가 305,000,000원만으로 현재 최저가 272,000,000원이 싸다고 판단하지 마세요.
- 임차인 배당. 현재 회차의 룰상 미배당액은 37,608,000원입니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서만 실질 인수 0원이 성립합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차권 0원*”과 “전체 권리 0원”은 다르다
이 사건의 가장 큰 착시가 바로 이것입니다. 서영민의 보증금은 305,000,000원이고, 현재 회차 배당만으로는 37,608,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있으므로 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 임차인만 보면 부담이 크게 정리된 사건입니다.
하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 2025.07.18. 이지안 지분 압류는 2026.01.23. 기준일보다 앞선 권리로 분류돼 있고, 2022.03.24. 민간임대주택등기도 존재합니다. 두 권리는 임차권 말소동의 확약의 적용 대상이 아닙니다. 또한 현재 시세를 확인할 실거래 비교값이 없으므로 272,000,000원의 최저가를 두고 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 임차권 리스크는 확약으로 완화됐지만, 선순위 압류 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
