인천지방법원 2026타경500555. 효성동 선경스카이뷰 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박일성이며 2021년12월29일 매매를 원인으로 2022년1월17일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 임차인 이수지가 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일과 확정일자는 2021년12월29일입니다.
권리분석의 핵심은 등기된 임차권의 날짜보다 실제 대항력 발생 시점입니다. 이 물건의 말소기준은 2023년6월30일 계양세무서장 관련 압류인데, 이수지의 전입·점유는 2022년1월17일로 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 2024년2월13일에 이루어졌더라도 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 515-20 선경스카이뷰 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로 101-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박일성 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2023.06.30 갑구 6번 압류입니다. 이후의 2024.02.13 주택임차권등기, 2025.12.26 압류, 2026.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이수지는 등기보다 앞선 2022.01.17에 이미 전입·점유했고, 확정일자도 2021.12.29에 갖추었으므로 대항력과 우선변제권을 모두 보유합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이수지 | 5층 502호 전부 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2022.01.17 확정 2021.12.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 확약 반영 인수 0원 |
배당요구는 2024.02.13에 이루어졌고, 임차권등기도 같은 날짜에 접수됐습니다. 보증기관의 임차인 중복신고로 잡힌 사례가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금은 110,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 이수지 보증금 | 110,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순배당 계산에서는 임차보증금 110,000,000원 중 8,256,000원이 남지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세채권 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 104,000,000원 | 8,256,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 83,200,000원 | 28,697,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 66,560,000원 | 45,038,080원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 신건 104,000,000원의 시세 메리트는 확인 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 104,000,000원입니다. 다만 이를 현재 시장가격과 직접 비교할 실거래 수치가 없으므로, 104,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건에서는 최저가가 낮아 보이는지보다, 확약서가 실제 매수인 인수 위험을 제거하는지와 현재 가격 자체의 적정성을 분리해서 확인하는 것이 중요합니다.
| 등기 원인일 | 소유권 취득자 | 등기상 거래가액 |
|---|---|---|
| 2021.07.20 | 이주연 | 90,000,000원 |
| 2021.12.02 | 주식회사아레스인베스트 | 76,000,000원 |
| 2021.12.29 | 박일성 | 110,000,000원 |
위 금액은 과거 소유권이전 등기에 기재된 거래가액으로, 2026년 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 북인천여자중학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공업용 부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 5m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황 메모. 건물 외벽에 ‘111동’ 표시가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 위험을 0원으로 만드는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 대상이 을구 7번 임차권임을 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 이수지는 전입 2022.01.17, 확정일자 2021.12.29, 보증금 110,000,000원이며 배당요구를 마친 선순위 대항력 임차인입니다.
- 등기 말소와 대항력 구분. 주택임차권등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 미배당 보증금 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 확약서가 별도로 존재한다는 점이 핵심입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 104,000,000원이 현재 시세보다 낮다고 단정할 수 있는 실거래 비교 근거가 없으므로, 가격 검증은 별도로 진행해야 합니다.
- 외관 표시 확인. 현황조사상 건물 외벽에 ‘111동’ 표시가 있으므로 주소·동호수와 현황 일치 여부를 현장에서 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 104,000,000원에서는 단순배당상 8,256,000원의 보증금 미배당이 발생하는 구조입니다. 일반적인 사건이라면 그 부족분이 매수인의 인수 위험으로 연결될 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 104,000,000원입니다. 남는 판단 포인트는 가격입니다. 최신 실거래 시세를 숫자로 확정할 근거가 없는 만큼, 신건 104,000,000원을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리상 핵심 위험이 확약으로 정리된 대신, 실제 응찰 여부는 별도의 시세 검증에 달린 사건입니다.
