인천지방법원 2026타경500585. 인천 미추홀구 용현동 센트럴아파트 8층 802호, 전용 77.17㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김진혁은 2022년 9월 6일 매매로 276,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 핵심 권리는 보증금 271,000,000원의 노복임 주택임차권입니다. 임차인은 2022년 9월 2일 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 6월 13일로, 2026년 1월 23일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다.
따라서 확약서가 없다면 신건 매각가 225,000,000원 기준 배당 후 남는 49,950,000원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 계산상 94,320,000원, 2회 유찰 시 129,816,000원으로 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 한해 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 즉 이 사건은 “최저가가 내려갈수록 인수가 늘어 결국 보증금 수준의 실질취득비용이 고정되는 일반적인 대항력 인수형”과 달리, 확약서가 실제로 적용되는 것을 전제로 하면 낙찰가 자체가 실질취득비용이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-26 센트럴아파트 8층 802호 · 인주대로 157 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 77.17㎡ · 17층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.09.06. 매매 · 거래가액 276,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
과거 농협은행 근저당권 164,400,000원은 2019년 6월 7일 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 선순위 권리는 2024년 5월 29일 등기된 노복임의 주택임차권입니다. 임차보증금은 271,000,000원이고 주민등록·점유개시는 2022년 9월 2일, 확정일자는 2022년 6월 13일입니다. 이후 2026년 1월 23일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 노복임 주거 · 임차권등기 | 8층 802호 77.17㎡ 전부 | 271,000,000원 | 전입 2022.09.02 확정 2022.06.13 배당요구 2024.05.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 신건 2.25억은 최근 시세보다 높다
센트럴아파트는 24세대, 2017년 8월 3일 사용승인된 건물입니다. 실거래는 모두 5건이 확인되지만, 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 213,300,000원보다 최근 12개월 평균 163,750,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -33.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 77.17㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 75.83㎡ | 7 | 167,500,000원 |
| 2023.08 | 77.17㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2022.11 | 75.83㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2022.09 | 77.17㎡ | 8 | 276,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,750,000원 |
현재 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.4%입니다. 확약을 반영해 인수가 0원이라 하더라도 실질취득비용은 그대로 225,000,000원이므로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 최신 2025년 12월 거래도 160,000,000원이며 최근 추세는 -33.5%입니다. 과거 276,000,000원·278,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 신건 가격을 정당화하면 안 됩니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약 없을 때와 실제 판단을 분리
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 49,950,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 94,320,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 129,816,000원 | 0원 |
확약 미적용 인수액은 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 말소동의 확약서가 적용되는 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 노복임 보증금 | 271,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인에게 221,050,000원이 배당되고 부족분은 49,950,000원으로 계산됩니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2017년 8월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층 802호입니다.
- 입지. 독정이삼거리 북서측 인근으로 주상복합건물·근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
- 도로. 대체로 사다리형 평지이며 남측으로 광대한면과 접하고, 대로2류에 접합니다.
- 환금성. 총 24세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균 163,750,000원, 최신 거래 160,000,000원이고 최근 추세는 -33.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권 말소에 적용된다는 전제가 핵심입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.4%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -33.5%입니다. 오래된 276,000,000원·278,000,000원 거래보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 실제 임차인 노복임은 대항력·우선변제권이 있는 임차인입니다. 확약서와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조 등은 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가됐습니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 풀리지 않았다”
이 사건의 첫 번째 포인트는 보증금 271,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인입니다. 원칙적으로는 신건에서 49,950,000원의 미배당 인수 계산이 나오지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 권리 문제만 놓고 보면 큰 부담이 해소된 셈입니다.
그러나 두 번째 포인트인 가격이 훨씬 무겁습니다. 확약을 반영한 실질취득비용은 신건 225,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균은 163,750,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 137.4%이며 최신 거래도 160,000,000원, 최근 추세도 -33.5%입니다. 총 24세대 오피스텔이라는 규모까지 감안하면, 권리는 확약 확인 후 통과 가능하지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 얼마까지 가격이 내려오느냐입니다.
