인천지방법원 2026타경500595. 부평동 진흥스타움 5층 504호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 임형순이며 2020.11.27. 거래가액 269,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에서 경매상 기준이 되는 권리는 2023.03.09. 국가의 압류이고, 이후 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신한은행 근저당 120,000,000원은 2020.11.05. 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
이 사건의 핵심은 후순위 등기 자체보다 임차인의 실제 대항력입니다. 김단은 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.11.05.로 말소기준권리인 2023.03.09.보다 빠르고, 확정일자도 2020.10.13.로 확인됩니다. 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 검토해야 하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 김단의 임차권은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 반면 노유현에게는 이 확약을 확대 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 임형순 · 2020.11.27. 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.03.09. 압류
2018.05.14. 설정된 신한은행 근저당권은 2020.11.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.03.09. 국가 압류입니다. 이후 2024.09.25. 부평구 압류, 2024.11.22. 김단의 주택임차권등기, 2026.01.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 확약 밖 미상 위험 1명
| 임차인 | 점유 / 계약정보 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노유현 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 보증금 1,200,000원 월세 800,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확정 불가 김단 확약 적용 대상 아님 |
| 김단 | 5층 504호 전부 주민등록·점유 2020.11.05. 확정일자 2020.10.13. 배당요구 2024.11.22. | 등기부 기재 269,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
김단의 등기부상 임차보증금은 269,000,000원으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 노유현에게까지 적용되는 것으로 보지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세 우위는 판정 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 238,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 오피스텔 또는 유사 물건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이 238,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 전체적인 가격 매력도는 실거래 확인 전까지 별도로 판단해야 합니다.
또한 권리 측면의 실질취득액도 김단 확약만 보면 238,000,000원을 기준으로 볼 수 있지만, 노유현의 대항력 여부가 아직 확정되지 않았으므로 238,000,000원으로 완전히 고정됐다고 보기도 어렵습니다. 노유현이 대항력 없는 점유자로 확인되는 경우에야 확약 반영 인수 0원의 구조가 명확해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,132,000원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 233,868,000원 |
| 미배당 | - | 35,132,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 238,000,000원 가정에서는 집행비용 4,132,000원과 주택도시보증공사 233,868,000원이 배당되고, 신청채권 269,000,000원 중 35,132,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 35,132,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 82,065,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 119,612,480원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 504호입니다.
- 주변환경. 부평동 시장로터리 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 부평시장역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 로폭 약 25미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노유현 전입일 확인. 보증금 1,200,000원·월세 800,000원의 점유자로 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김단 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원본 문구를 대조해야 합니다.
- 임차권과 배당요구 확인. 김단은 2020.11.05. 주민등록·점유, 2020.10.13. 확정일자, 2024.11.22. 배당요구가 확인됩니다.
- 시세 별도 확인. 현재 확인되는 가격자료만으로는 238,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검산. 현재 시뮬레이션은 집행비용 4,132,000원과 신청채권자 배당을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차인 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 해소, 작은 미상은 남아 있다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 269,000,000원의 김단 임차권 때문에 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명시돼 있어 김단에 대해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 문제는 확약 밖에 있는 노유현입니다. 보증금 1,200,000원과 월세 800,000원은 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 이 물건을 단순히 “인수 0원인 깨끗한 물건”이라고 결론내리는 것은 이릅니다. 김단 리스크는 확약으로 해소됐지만, 노유현의 선순위 여부를 확인해야 최종 실질취득액이 확정됩니다. 더구나 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 238,000,000원의 가격 메리트도 현재 단계에서는 판정하지 않습니다. 권리의 큰 고리는 풀렸지만, 미상 임차인 확인과 시세 검증이 입찰 전 마지막 관문입니다.
