인천지방법원 2026타경500637. 인천 부평동 한빛맨션 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징이고 2020.04.29 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 방경훈의 임차보증금 100,000,000원과 대항력입니다.
말소기준은 2025.11.06 연수구(인천광역시)의 압류입니다. 방경훈은 그보다 앞선 2022.04.21 주민등록·점유를 갖추고, 2022.03.23 확정일자도 받았습니다. 임차권등기는 2024.05.16 접수됐습니다. 따라서 현재 회차 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 454-2 한빛맨션 4층402호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로76번길 36-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 4층 402호 28.35㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 · 사용승인일 2001.10.16 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.04.29 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 을구 9번 주택임차권입니다. 임차권자 방경훈의 보증금은 100,000,000원이고, 전입·점유 2022.04.21, 확정일자 2022.03.23입니다. 말소기준인 2025.11.06 압류보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 했습니다. 반면 말소기준 이후의 2026.01.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 방경훈 | 4층 402호 28.35㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.03.23 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
방경훈은 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 100,000,000원이며 배당요구를 했습니다. 신건 88,000,000원 가정에서는 집행비용 1,984,000원을 먼저 제외한 뒤 86,016,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 13,984,000원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않아 시세 대비 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 대신 이 사건에서 확정적으로 비교해야 할 값은 최저매각가와 인수액의 합계입니다. 현재 회차에서는 88,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 임차보증금 미배당분 13,984,000원이 더해져 실질취득이 101,984,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 88,000,000원 | 13,984,000원 | 101,984,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 70,400,000원 | 31,267,200원 | 101,667,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,320,000원 | 45,093,760원 | 101,413,760원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 방경훈 보증금 | 100,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 88,000,000원 가정에서 임차인 배당 후 보증금 부족분은 13,984,000원이며 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원은 이 배당 가정에서 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 동측 약 4미터 포장도로와 접하고, 해당 도로를 통해 북측 약 8미터 포장도로에 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 현황 표시. 매각물건명세서 비고에는 한빛맨션 ‘B동’으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 현재 회차 예상 인수 13,984,000원을 최저가와 분리해서 보지 말고 실질취득 101,984,000원으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 31,267,200원, 2회 유찰 시 45,093,760원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에 그치는지, 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수까지 해소하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 임차인의 보증금 미회수분이 남으면 인도·명도와 보증금 반환 관계가 직접 연결될 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가는 88,000,000원이지만, 대항력 있는 방경훈의 보증금 100,000,000원이 먼저 존재합니다. 현재 배당 가정에서는 86,016,000원만 배당되고 13,984,000원이 남아, 매수인의 실질취득은 101,984,000원이 됩니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 커지기 때문에 총부담은 계속 100,000,000원 부근에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 원문 확인이 필요한 요소지만, 현재 제시된 내용만으로 방경훈의 대항력과 미배당 보증금 승계까지 0원으로 처리할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액’으로 판단해야 하는 사건입니다.
