인천지방법원 2026타경500669. 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1115호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 손재현이며 2021.12.09 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차권입니다. 이형준은 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.09, 주민등록·점유개시가 2021.12.31로, 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 116,000,000원이고 신건 최저가는 105,000,000원입니다. 배당표상 집행비용 2,270,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 102,730,000원이 배당되고, 부족분 13,270,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1115호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.09 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.01.03 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 이후 2024.02.15 등기된 이형준의 주택임차권과 2026.01.27 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이형준은 임차권등기일보다 앞선 2021.12.31부터 주민등록과 점유를 갖춰 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 그래서 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 구조는 아닙니다.
이번 사건에서는 그 위험을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해소합니다. 실제 임차인은 이형준 1명이며, 보증기관 대위·승계자로 표시된 별도 임차인 중복신고는 없습니다. 확약은 이형준 임차권에 관한 것이므로 그 범위를 넘어 다른 권리를 자동으로 정리한다고 확대해석하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 승계 0원*
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형준 | 11층 1115호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.31 | 2021.12.09 | 116,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 이형준 보증금 | 116,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 이형준의 보증금 부족분은 13,270,000원입니다. 이 금액이 확약을 반영하지 않은 룰상 매수인 인수액이며, 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
④ 회차 시나리오 — 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 13,270,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 33,912,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 50,409,600원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 보고 가격이 싸졌다고 판단할 수 없는 구조입니다. 반대로 본 건에서는 말소동의 확약을 적용해 해당 임차권의 실질 승계를 0원으로 보므로, 회차별 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다. 다만 현재 시세 비교 자료가 없으므로 어느 회차가 시장가격 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 105,000,000원입니다. 소유자 손재현의 2021.12.09 거래가액은 116,000,000원이지만, 과거 취득가격은 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가나 과거 거래가만으로 “시세보다 싸다”고 평가하는 것은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 지식산업센터, 중소형 공장, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 신연수역 및 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 11층 1115호이며 급배수·위생·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 지식산업센터 건부지로 이용 중이고 남동측으로 노폭 약 40미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 이형준의 주택임차권과 보증금 잔액에 어떻게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 구조. 이형준의 전입·점유 2021.12.31은 말소기준 2023.09.19보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 선순위 대항력 임차인이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 배당요구. 이형준은 2024.02.15 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.03 민간임대주택등기 기재가 있으므로 입찰 전 등기와 관련 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 105,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 오피스텔의 현재 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 핵심 위험을 지운다”
이 사건을 확약 없이 보면 위험도가 높습니다. 이형준은 말소기준보다 앞선 2021.12.31 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 116,000,000원이 신건 최저가 105,000,000원을 웃돕니다. 배당표만 따르면 부족분 13,270,000원을 매수인이 떠안는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석 규칙상 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 권리의 핵심은 확약서 적용 여부를 원문으로 재확인하는 것이고, 그 다음은 가격입니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 105,000,000원이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 시 정리 가능, 가격 평가는 보류. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
