인천지방법원 2026타경500675. 부평동 씨에스캐슬 9층 904호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영만이고 2021.02.05 매매로 소유권을 취득했으며 거래가액은 209,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2022.09.22 동안산세무서장 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권은 단순히 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 송현주의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.02.05로 말소기준일보다 빠르고, 확정일자도 2021.01.13이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 배당표만 적용하면 209,000,000원 보증금 중 187,526,000원이 배당되고 21,474,000원이 남아 매수인에게 이어지는 구조지만, 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 9층 904호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로365번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 9층 904호 · 사용승인일 2016.09.21 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.02.05 매매 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준
2016.11.10 설정된 신한은행 근저당권 30,000,000원은 2021.02.05 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2022.09.22 갑구 4번 압류이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 송현주 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 뒤인 2023.03.20 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2021.02.05여서 대항력 판단은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송현주 9층 904호 57.3㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.05 / 2021.01.13 | 209,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 최민지 | 2025.09.30 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 송현주 보증금 | 209,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 송현주 보증금 부족분을 21,474,000원으로 잡고 있으나, 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 191,000,000원 | 21,474,000원 | 2,280,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 152,800,000원 | 59,139,200원 | 2,280,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 122,240,000원 | 89,271,360원 | 2,280,000,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 실질취득액이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건의 시나리오도 낙찰가가 191,000,000원에서 152,800,000원, 122,240,000원으로 내려갈수록 룰상 인수액이 21,474,000원, 59,139,200원, 89,271,360원으로 커집니다. 다만 송현주 임차권에는 말소동의 확약서가 있으므로 본 건에서는 그 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기사항전부증명서상 업무시설, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부흥오거리 북동측 인근에 위치하며 주변은 업무시설·공동주택 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북동측으로 각각 약 8미터·6미터·6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 건물. 2016.09.21 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이며 승강기와 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단을 바꾸는 핵심 자료입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 대상이 을구 순위 3번 송현주 주택임차권인지 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 송현주 권리관계 확인. 전입 2021.02.05·확정 2021.01.13·보증금 209,000,000원·배당요구 2023.03.20의 대항력 임차인입니다.
- 최민지 점유 확인. 전입은 2025.09.30으로 대항력은 없지만 보증금과 사용관계가 미상인 만큼 실제 점유와 명도 상황은 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 확인. 제공된 자료에는 비교 가능한 실거래 정보가 없어 감정가 191,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약서 확인이 이 사건의 결론을 바꾼다
표면적으로는 보증금 209,000,000원의 대항력 임차인 송현주가 있어 신건 배당 기준 21,474,000원의 인수 문제가 생기는 사건입니다. 유찰되면 이 금액은 59,139,200원, 89,271,360원으로 커지는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 최민지는 2025.09.30 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 핵심은 확약서의 적용 범위와 효력을 원문에서 재확인하는 것이고, 가격 판단은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
