인천지방법원 2026타경500711. 인천 남동구 장수동 그린나래빌라 A동 5층 502호, 전용 71.47㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박수찬이고, 등기부상 과거 설정됐던 우리은행·박운자·김희정의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.07.11 국 압류입니다. 그런데 임차인 김지현은 2021.08.20 전입·점유했고 확정일자도 2021.08.04로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인입니다.
보증금은 195,000,000원으로 현재 최저매각가 190,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져, 매수인의 총부담이 보증금 수준에 가깝게 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 인수권리로 적시된 을구 순위 7번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 김지현 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 이 확약은 김지현 임차권에 한정되며, 확인된 실제 임차인은 김지현 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 793-2 그린나래빌라(에이,비) 주건축물 제에이동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 71.47㎡ · 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박수찬 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 세대수 | 2016.09.21 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.07.11 국 압류입니다. 김지현의 전입·점유 2021.08.20은 그보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자 2021.08.04와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 이후의 부천시 압류, 김길곤 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 실제 임차인 1명 | 5층 502호 71.47㎡ 전부 | 195,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.08.04 배당요구 2024.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 확약 반영 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 신건 190,000,000원은 높다
그린나래빌라 A,B동에서 확인되는 실거래는 4건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 175,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 160,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 확약 반영 시 최저가와 같은 190,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 108.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 71.47㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 71.47㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 77.34㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 71.47㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.47㎡ | 2건 | 175,000,000원 |
전체 4건 평균 177,250,000원은 과거 거래와 다른 전용면적 거래가 함께 포함된 값이라 참고치로만 보는 편이 적절합니다. 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 160,000,000원입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 -2.5%로 하락 방향입니다. 따라서 최저가가 전체 평균 대비 107.2%라는 점보다, 최근 평균 대비 108.6%라는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 195,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 가압류 · 김길곤 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김지현에게 186,540,000원이 배당되고 8,460,000원이 미배당됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 장수동, 인천대공원역 북동측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 인천대공원역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 5~6미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(장수구획)·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 거래 표본. 16세대 다세대주택으로 확인 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이라 시세 판단 시 거래량이 많은 대단지보다 개별 거래가격의 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김지현 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 매각기일 전 원문으로 다시 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 실질취득 190,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 108.6%입니다. 전체 평균만 보고 할인물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.5%이고 최신 거래가 160,000,000원입니다. 응찰가는 현재 가격 흐름을 기준으로 별도 검토해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 잔여 위험을 가늠할 수 있습니다.
- 점유 현황 재확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사·현장 확인으로 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 최신 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 정리됐지만 가격은 정리되지 않았다”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 김지현은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 195,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 총부담이 크게 낮아지지 않는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다.
그 다음 남는 문제는 190,000,000원이라는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원, 최근 추세는 -2.5%입니다. 따라서 권리 정리 효과만으로 현재 신건 가격에 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 낮아졌지만, 현재 승부처는 최근 시세보다 높은 매각가격과 조세채권 확인입니다.
