인천지방법원 2026타경500747. 간석동 드림휴아파텔 13층 1302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신재욱으로 2021.09.30 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 246,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 압류가 아니라, 말소기준인 2022.03.11 국 압류보다 먼저 전입한 안영빈의 대항력 있는 임차권입니다.
안영빈은 임대차계약일 2021.07.21, 확정일자 2021.07.27, 주민등록일자 2021.08.27, 점유개시일자 2021.08.30이고 보증금은 246,000,000원입니다. 신건 매각가 201,000,000원을 기준으로 집행비용 3,614,000원을 먼저 빼면 예상배당은 197,386,000원이고, 보증금 중 48,614,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 간석로50번길 13-6 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 먼저 온 임차권, 뒤에 온 말소기준
2018.06.29 설정됐던 농협은행 근저당권 184,800,000원은 2021.08.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2022.03.11 갑구 6번 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
문제는 안영빈의 주민등록일자 2021.08.27이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 안영빈은 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 확약서가 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 안영빈과 오성대를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영빈 | 제13층 제1302호 68.2689㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.27 | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
| 오성대 | 오피스텔 | 2024.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
오성대의 전입은 말소기준인 2022.03.11보다 뒤인 2024.09.20이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이라는 선후관계 때문에 매수인 인수 대상은 아닙니다. 따라서 안영빈에게 적용되는 확약서 밖에서 별도의 대항력 인수액이 추가되는 구조로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 안영빈 보증금 | 246,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 안영빈 보증금의 미배당액은 48,614,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 정확도 규칙상 안영빈 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동행정복지센터 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 13층 1302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지·스프링쿨러·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 업무용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,353,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 안영빈 관련 실질 인수 0원* 판단의 핵심 근거이므로 제출 문서의 대상 권리와 조건을 직접 확인하세요.
- 안영빈 배당구조 확인. 신건 기준 예상배당 197,386,000원, 룰상 미배당 48,614,000원입니다. 확약이 없다면 이 부분이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
- 오성대 점유 확인. 전입은 2024.09.20으로 말소기준 이후이며 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 대조. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익 수준을 직접 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약서가 핵심 변수를 지운다”
표면적으로만 보면 위험한 구조입니다. 안영빈은 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금 246,000,000원은 신건 최저가 201,000,000원보다 큽니다. 배당 계산상 48,614,000원이 남기 때문에 보통의 대항력 임차권이라면 매수인이 그 부족분을 떠안게 됩니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 오성대는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 승부처는 “보증금이 얼마냐”보다 확약서가 실제로 안영빈 임차권을 완전히 정리하는지 원문으로 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 별도의 최근 실거래 대조를 거쳐 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
* 확약 반영 전 배당 계산상 안영빈 보증금 미배당액은 현재 회차 48,614,000원입니다. 본 리포트에서는 제출된 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하여 안영빈 관련 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
