인천지방법원 2026타경500779. 인천 남동구 간석동 리더스타워 비동 12층1216호, 오피스텔입니다. 현재 등기상 핵심은 2024.06.17. 설정된 곽지은의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.20., 점유개시는 2022.06.11., 주민등록일은 2022.06.13., 확정일자는 2022.05.20.이고 임차보증금은 105,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.01.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 7번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 배당계산만 보면 신건 매각가에서 임차인에게 63,430,000원이 배당되고 41,570,000원이 남지만, 이 임차권에 관한 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 바로 이 곽지은 임차권에 적용되는 것으로 보며, 본건에 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-1 리더스타워 비동 12층1216호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제12층 제1216호 26.20㎡ 전부 · 16층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 정일록 · 2022.04.22. 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔로 이용중임. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약이 핵심
현재 권리판단의 기준은 2026.01.29. 강제경매개시결정입니다. 과거 신한은행 근저당권, 중소기업은행 근저당권, 추지혜 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이에 비해 곽지은의 주택임차권은 2024.06.17. 등기되었고 전입일은 2022.06.13.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽지은 | 제12층 제1216호 26.20㎡ 전부 | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 시 실질 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
본건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 65,000,000원이나 현재 최저매각가 65,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
등기상 확인되는 과거 소유권 거래가액은 정일록이 2022.04.22. 매매로 취득한 60,000,000원입니다. 그러나 이는 최근 실거래 시세를 대신할 수 없으므로, 현재 최저가와 단순 비교해 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 곽지은 보증금 | 105,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 곽지은 보증금 부족분은 41,570,000원이지만, 말소동의 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 105,000,000원에 대한 예상배당은 현재 가정에서 0원입니다.
④ 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 41,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 54,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 64,548,800원 | 0원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄어 미배당 보증금, 즉 원칙상 매수인 인수액은 커집니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로 위 금액은 확약이 없다고 가정했을 때의 계산값이고, 실제 권리판단에서는 해당 임차인 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 12층1216호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남서측 인근이며, 주위는 자동차관련시설·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 노폭 34m 및 8m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비·승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출된 확약서 원문에서 대상 임차권과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 곽지은의 임차권은 제12층 제1216호 26.20㎡ 전부를 대상으로 하고, 보증금은 105,000,000원입니다.
- 배당요구 확인. 곽지은은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당 후 부족액 계산과 확약 적용 여부를 함께 봐야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 65,000,000원의 가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 아파트와 다른 수요층을 가진 오피스텔이므로 실제 거래사례와 임대수요를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면적인 권리구조만 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 신건 매각가 65,000,000원보다 보증금이 훨씬 커서 인수위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 부족분 41,570,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리 측면의 핵심 위험은 확약 원문과 적용조건 확인으로 압축됩니다. 다만 최근 실거래 시세가 없어 65,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 별도 시세 확인이 핵심인 물건입니다.
