인천지방법원 2026타경500869. 검암동 디베스트 다동 4층 401호, 전용 49.62㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차관계입니다. 과거 국민은행 근저당권 84,000,000원은 2016.06.14 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.02.03 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.02.27 김홍의 주택임차권등기 200,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.

따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 김홍의 미배당액 61,774,000원을 그대로 매수인 추가부담으로 계산해서는 안 됩니다. 이 임차권은 확약에 따라 실질 인수 0원으로 보는 것이 정확합니다. 문제는 확약 범위 밖입니다. 정재석은 2025.10.01, 설수윤은 2025.10.10 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람을 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 두고 별도의 인수위험을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 남는 것은 미상 임차인

② 임차인 분석

* 배당 시나리오상 김홍 임차권의 룰상 미배당액은 61,774,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김홍 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약은 정재석·설수윤에게는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다

디베스트(521-5)의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 151,187,500원이지만, 여기에는 2022.12 전용 49.62㎡의 203,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 125,000,000원, 최신 거래 125,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -21.8%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저매각가 141,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.8%입니다. 전체 실거래 평균 151,187,500원과 비교하면 93.3%로 보일 수 있지만, 최근 거래가 125,000,000원으로 내려와 있고 추세도 -21.8%이므로 전체 평균만 근거로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 김홍 임차권을 확약으로 0원 처리하더라도 정재석·설수윤의 인수금액은 아직 미상이라, 확정 가능한 실질취득 하한은 141,000,000원이고 실제 총액은 그보다 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

배당 시나리오 자체는 김홍 보증금 부족분 61,774,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김홍 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 정재석·설수윤의 보증금 및 인수 여부는 이 배당표에 포함돼 있지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김홍 인수는 확약 때문에 0원

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건의 김홍 임차권은 말소동의 확약이 있으므로 시나리오표의 룰상 인수액을 실제 추가 취득비용으로 더하지 않습니다. 단, 정재석·설수윤의 미상 인수위험은 그대로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 검암중학교 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 인천2호선 및 공항철도 검암역과 버스정류장이 소재합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
• 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없으나, 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부는 유사물건의 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
• 거래 흐름. 단지는 18세대이며 확인된 실거래 8건 중 최근 12개월 표본은 2건, 평균과 최신 거래 모두 125,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 김홍 임차권의 말소 범위와 실제 말소 절차가 확약 내용과 일치하는지 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
• 정재석 확인. 2025.10.01 전입으로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대차조건을 확인해야 합니다.
• 설수윤 확인. 2025.10.10 전입으로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 김홍 확약과 별개로 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 151,187,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원과 -21.8% 추세를 우선 기준으로 보아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 직접조사가 충분하지 않았으므로 실제 상태 차이에 유의해야 합니다.

맺으며 — 주된 2억 임차권은 해소됐지만, 아직 ‘깔끔한 물건’은 아니다

이 사건의 가장 큰 오해 포인트는 김홍의 200,000,000원 임차보증금입니다. 배당표만 보면 현재 회차에서 61,774,000원이 부족해 매수인이 인수하는 것처럼 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김홍 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그렇다고 인수위험이 전부 사라진 것은 아닙니다. 정재석과 설수윤은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 확약도 이들에게 적용되지 않습니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 125,000,000원의 112.8%이며, 최근 거래 추세는 -21.8%입니다. 과거 203,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 151,187,500원만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 현재 시장을 대표하는 최근 거래 기준으로는 오히려 시세 이상입니다. 따라서 이 물건은 김홍 임차권 확약이라는 긍정요인보다, 확약 밖 미상 임차인과 최근 시세 이상의 신건 가격을 함께 확인해야 하는 사건입니다.