인천지방법원 2026타경500873. 인천 부평구 십정동 이레하이니스 6층 604호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자 김호기는 2021.12.07. 매매를 원인으로 2021.12.23. 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 186,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 186,000,000원입니다.
권리관계는 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 임두환은 2021.12.02. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.22.로, 말소기준인 2024.11.01. 희망1자산대부관리 유한회사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 보증금이 최저가보다 커 배당만 보면 미배당이 남는 구조입니다. 그러나 해당 주택임차권등기에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
반대로 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 매각물건명세서에서 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 더 나아가 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실하게 됨이라는 문구까지 있어, 이 사건의 핵심은 임차보증금이 아니라 가등기 인수 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 572-2 이레하이니스 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 9층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 김호기 · 2021.12.23. 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 가등기를 먼저 본다
말소기준권리는 2024.11.01. 희망1자산대부관리 유한회사의 가압류 24,634,351원입니다. 이후의 은평구 압류, 부평구 압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 그보다 앞선 임차권과 가등기는 별도로 봐야 합니다.
갑구 6번 가등기 관련 등기 항목에는 말소 취지의 기록이 함께 보이지만, 매각물건명세서에는 명시적으로 “말소되지 않고 매수인이 인수”라고 기재되어 있습니다. 이 리포트에서는 매수인의 실제 부담 판단에 직접 연결되는 그 명세서 문구를 기준으로 위험을 반영합니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임두환 | 6층 604호 전부 | 186,000,000원 | 2021.12.02 | 2021.10.22 | 대항력 있음 우선변제 확약 | 해당 없음 |
실제 임차인은 임두환 1명입니다. 전입·점유가 2021.12.02.이고 확정일자는 2021.10.22., 배당요구일은 2024.01.11.입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 임차인 임두환 보증금 | 186,000,000원 | 139,212,000원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 24,634,351원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 46,788,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물 내 6층 604호입니다.
- 입지. 인천제일고등학교 북동측 인근의 대로변 주거·상업지대입니다. 모다백화점은 도보 19분, 제일고등학교는 도보 6분, 희망체육공원은 도보 3분 거리로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 양호합니다. 인근 마장로변에 버스정류장이 있고, 남동측 인근에 부평삼거리역, 북서측 인근에 백운역이 있습니다.
- 도로·설비. 남서측 광로 및 북동측 소로의 아스팔트 포장도로에 접하며, 급배수·급탕·위생·도시가스·승강기 설비가 있습니다. 주차는 35대입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.10.13.이므로 현재 적용 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 인수 문구 최우선 확인. 갑구 6번 가등기는 매수인 인수이며 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성이 명시되어 있습니다. 매각물건명세서 원문과 가등기 관련 등기사항을 반드시 대조해야 합니다.
- 확약서 적용 범위 확인. 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 실제 말소 조건과 적용 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표의 46,788,000원 오해 금지. 이는 현재 매각가에서 계산되는 임차보증금 미배당액이며, 확약 반영 후 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 기재되어 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 및 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단은 별도. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않아 최저가 142,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 실거래 원본을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차권 0원 ≠ 전체 권리 안전”
이 사건은 첫눈에 보증금 186,000,000원의 선순위 임차인이 최저가 142,000,000원을 웃도는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 46,788,000원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 을구 3번 주택임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그렇다고 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 매수인이 인수하고, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 임차보증금 부족액이 아니라, 가등기 인수 위험을 입찰 전에 해소하거나 정확히 감당할 수 있는지입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 역시 현재 수치만으로는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
